Krisen inom nyproduktion av bostäder är främst en finansieringskris – nu krävs nytänkande

Det råder permafrost inom nyproduktion av bostäder vilket kommer att få stora samhällsekonomiska konsekvenser i form av bostadsbrist vilket i sin tur påverkar arbetsmarknaden. Att byggandet av nya bostäder har tvärstannat leder även till att omställningen till ett mer grönt samhälle stannar upp.

Fastighetssektorn är en av de största utsläppssektorerna i samhället, och står enligt Boverket för 21 procent av Sveriges totala utsläpp av växthusgaser. En betydande del av dessa utsläpp är kopplade till energiförbrukning. Av de totala utsläppen från sektorn, utgör nybyggnation knappt 20 procent, uppvärmning 25 procent och fastighetsförvaltning 55 procent. Det vi vet är att nya bostäder är betydligt mer energieffektiva, bland annat på grund av att det ställs allt högre krav på byggprocessen, materialen och inte minst energiförbrukningen. Även om utsläppen från bygg- och fastighetssektorn i Sverige har minskat de senaste åren, är det avgörande att särskilt uppmärksamma miljöutmaningarna i fastighetssektorn för att uppnå de nödvändiga miljömålen för samhället i sin helhet.

Krisen inom nyproduktion av bostäder är främst en finansieringskris och späds på av att Sverige i ett internationellt perspektiv har en hög grad av bankfinansiering vilket förstärker både en låg- och högkonjunktur. I en högkonjunktur tenderar bankerna att vara betydligt mer generösa i sin kreditgivning än i en lågkonjunktur oberoende företagens faktiska betalningsförmåga.

Från att bostadsbyggare under lång tid i princip haft obegränsad tillgång till billig finansiering ser situationen nu helt annorlunda ut. Sverige har ur ett internationellt perspektiv stor grad av bankfinansiering koncentrerad till fyra storbanker, och när bankerna önskar att dra ned på sin riskexponering slår det även på företag som fortsatt är kreditvärdiga.

Graf: OECD 2023

Ett vedertaget sätt för banker och andra kreditgivare att sälja av risk och skapa utrymme för mer nyutlåning är att sälja av redan upparbetade kreditportföljer vilka sedan delas upp i olika nivåer utifrån prioritetsordning. Detta kallas värdepapperisering och något som banker i USA började göra redan på 1970-talet. Efter finanskrisen 2008/2009 stramades regelverket för värdepapperisering åt bland annat genom att det infördes krav på att de som värdepapperiserar tillgångar behåller minst 5 procent av risken och inom EU har man infört gemensamma regler med standarder för värdepapperisering.  De gemensamma reglerna och standardiseringen gör det enklare för till exempel pensionsförvaltare och andra kapitalförvaltare att investera i krediter än om de skulle investera direkt i en skuldportfölj som inte är värdepapperiserad. Till exempel skulle riskvikterna se annorlunda ut. Värdepapperisering är vanligt förekommande inom bolån och konsumentkrediter. Vad gäller projektfinansiering av nybyggnation av bostäder är värdepapperisering ovanligt, men är ett sätt att uppnå en riskdelning vid finansiering vilken kan bidra till ökat bostadsbyggande.

Världen har på mycket kort tid förändrats och nya förutsättningar kräver nya lösningar och metoder. Tillsammans med en av världens mest etablerade kapitalförvaltare, med över 700 miljarder euro i förvaltning, genomförde Kameo under våren 2023 en värdepapperisering av projektfinansiering på 700 miljoner kronor. Strukturen var den första i sitt slag på den svenska marknaden och ett viktigt villkor i strukturen är att kapitalet ska användas till att bygga energieffektiva hem till vanliga människor. Genom att applicera vedertagna modeller på nya användningsområden går det således att uppnå riskdelning och skapa förutsättningar för nybyggnation av energieffektiva bostäder. Att bryta ny mark och tänka nytt är både tidskrävande och tålamodskrävande men det är vad som krävs om vi ska kunna ställa om till en grönare värld.

Näringslivet och även fastighetsbranschen fokuserar nu på att hitta vägen för att kunna leva upp till CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) som träder i kraft inom kort. Även om mindre företag och fastighetsutvecklare själva inte faller under regelverket kommer de att behöva anpassa sig efter regelverket för att få möjlighet till finansiering från företag som faller under regelverket. Det är dock viktigt att branschen inte förlamas av regelverket och förhindras att tänka nytt.

Oavsett CSDR eller inte så kvarstår faktumet att det krävs kapital i kombination med nytänkande för att bygga energieffektiva bostäder i Sverige!

Sebastian Harung
Vd och grundare av Kameo