Inga billiga vägar till billiga hyresrätter

Huvudförklaringarna till detta är kombinationen av höga bygg- och markkostnader och framför allt de förräntningskrav som finns på eget kapital. Detta kräver nyproduktionshyror på över 2 000 kronor per kvadratmeter och år (12 000 kronor i månaden före en trea på 70 kvadratmeter) för normalbygget.

Sådana nivåer blir mycket svåra att räkna hem, annat än i mycket centrala lägen i storstäderna, läs Stockholm. I sådana goda lägen är å andra sidan nyproduktionen definitionsmässigt liten, för att inte säga obefintlig. Dessutom är markpriserna där oftast så höga att kravet på hyran blir långt högre. 

Enligt en undersökning från teknikkonsulten Ramböll så skulle marknadshyresnivån i Stockholms innerstad kanske kunna ligga upp emot 2 400 kronor per kvadratmeter. Undersökningen var visserligen beställd av Hyresgästföreningen, men det kan ändå tas som en approximation god som någon.

Antar vi att en fastighetsägare finansierar ett nybygge med 70 procent lån, till en långsiktig ränta på 2 procent, och resten eget kapital där avkastningskravet ligger på 8 procent före skatt, vilket är fastighetsekonomen Bo Nordlunds högst rimliga skattning, så får det inte kosta mer än 45 000-50 000 kronor per kvadratmeter att bygga i bästa läge i Stockholm.

Den nivån krävs om man ska få kalkylen att gå ihop med en ”marknadsmässigt hyra” enligt Rambölls beräkningar.

Men uppnådda markpriser på 35 000-40 000 kronor/m2 boyta i nybyggnadsprojekt för bostadsrätter i utkanten av Stockholms innerstad, som Hagastaden, Norra Djurgården och Slakthusområdet, och med byggkostnader i samma intervall och högre så går det inte att få ihop hyresrättskalkylen om inte hyran kan sättas till minst 3 500 kronor/m2 och år. Det vill säga drygt 20 000 kronor i månaden för trean på 75 kvadratmeter.

Det är möjligt att det finns betalningsvilja och betalningsförmåga för enstaka sådana projekt, men den är begränsad. En större omvandling av delar av dessa projekt från bostadsrätter till hyresrätter kommer skapa massiva förluster.

Det är snarare så att betalningsförmågan på de flesta hyresmarknader understiger ett marknadsmässigt avkastningskrav på den rena produktionskostnaden, det vill säga exklusive kostnaden för marken, för ett flerfamiljshus.

Den produktionskostnaden ligger över 30 000 kronor per kvadratmeter över i stort sett hela landet.

Enligt SCB:s senaste statistik, som är för 2016, så var den genomsnittliga produktionskostnaden för ”ordinära” flerfamiljshus knappt 35 000 kronor/m2. Produktionskostnaderna var högst i Stockholmsområdet med 41 000 kronor/m2 medan den var lägst i länsregion syd med drygt 29 000 kronor/m2.

Produktionskostnaderna har med all sannolikhet inte blivit lägre under de senaste åren, då den generella beskrivningen är att byggmarknaden har varit mer eller mindre överhettad i hela landet.

För att räkna hem den rena byggkostnaden på 30 000 kronor/m2 så krävs det en hyra på 1 800 kronor/m2. Det är knappast något som kan kallas för ”billiga hyresrätter”, som alla politiker säger sig eftersträva.

För att skapa en verklig renässans för hyresrätten finns det i praktiken två huvudvägar.

Den ena är väsentligt lägre byggkostnader.  Lösningen att ”industrialisera byggandet”, som luftas även i dessa valtider, har det pratats om i snart 30 år. (Byggandet av miljonprogrammet var till sina delar en mer industrialiserad byggprocess än den vi ser idag.)

Ett av skälen till att slopa räntesubventionerna på 1990-talet var tesen att subventioner bara driver upp kostnaderna. Verkligheten har varit en annan där byggkostnaderna efter denna avreglering har stigit klart snabbare än den övriga prisutvecklingen. Produktiviteten inom byggsektorn har varit negativ. Industrialiseringen har med andra ord gått kräftgång under de senaste decennierna.

En förklaring till denna utveckling är att nybyggnadssektorn är extremt konjunkturkänslig. Under 2010 produktionsstartades 10 000 lägenheter i flerbostadshus medan den under fjolåret var uppe på 50 000 lägenheter.

Det är svårt att se hur en kapitalintensiv och till sin natur regional, läs höga transportkostnader, högindustrialiserad byggindustri ska klara sådana extrema fluktuationer i efterfrågan.

Industrialisering kräver stabila och höga volymer. Det är svårt att se någon annan aktör som kan och möjligen vill ta en sådan volymrisk än staten. Den politiker som skulle ta fasta på  Boverkets, visserligen något fluktuerande, behovsanalys skulle kunna lansera Miljonprogrammet 2.0.

Den andra möjliga och kanske parallella vägen är att staten tar på sig en del av de kostnader som nuvarande prisläge ger. Det vill säga det i rådande politiska stämningsläge högst kontroversiella ordet subventioner.

Det behöver dock inte bli så dyrt som det låter och heller inte störa marknaden så mycket. Den tyngsta kostnadsposten i ett hyresprojekt, om man får lita på kalkylen ovan, är avkastningskravet på det egna kapitalet. För ett bygge som kostar 40 000 kronor/m2 kräver en 30-procentig egen kapitalinsats och 8 procents avkastning ett hyrespåslag på närmare 1 000 kronor/m2 och år.

Om staten genom att exempelvis utfärda en kreditgaranti tar på sig risken för lån som överstiger 70 procent med motkravet att hyran sänks motsvarande den risk som staten tar över så finns möjlighet att pressa ner hyran mot en nivå där det finns både betalningsvilja och betalningsförmåga hos bredare grupper. 

Lägre hyror innebär också lägre hyresrisk. Säg att staten utfärdar en kreditgaranti för ett topplån som finansierar inomläget från 70-95 procent av investeringen. Om staten tar ut en årlig avgift på 1 procent så skulle man, allt annat lika, kunna sänka hyran med upp emot 600 kronor per kvadratmeter vid dagens kostnadsläge. Den byggare som förmår bygga billigare och lika attraktiva lägenheter skulle kunna ta en större del av kakan själv.