”Hyresbostäder är det enda som känns rejält tryggt”

Den svenska fastighetsmarknaden har haft ett krävande 2020 med fallande börskurser och hyresgäster som inte betalar hyran. Dagens panel tar tempen på marknaden och begrundar hur bolagen ska agera under kristider. OMXS Real Estate PI är upp 5,5 procent från den 26 mars, men ned 23 procent sedan årsskiftet.

I omställningen ligger massor av möjligheter.

Max Barclay, Nordenchef för Newsecs fastighetsrådgivning:

Vilka fastighetsbolag har en fördel på börsen i år?
– Samhällsfastigheter, bostäder och logistik är mest attraktivt på marknaden i nuläget så fastighetsbolag med inriktning mot dessa segment. En viktig aspekt att titta på är underliggande intäktsströmmar. Dessutom råder det en obalans på fastighetsmarknaden när det kommer till tillgång och efterfrågan på det som anses vara absolut bäst i sin kategori inom respektive segment, så rätt positionerade kontor och retail kommer också att fungera väl framöver.
 
Hur ska fastighetsbolagen tänka kring sin verksamhet när hyresgästerna inte längre kan betala hyran?
– En framgångsfaktor har alltid varit att känna sina kund – detta är viktigare än någonsin i dessa tider. Fyller lokalen ett tydligt syfte och stöttar hyresgästens affär blir utmaningen mindre. Om det uppstår problem med hyresinbetalningar så gäller det att skilja agnarna från vetet och kunna avgöra vilka hyresgäster som har en långsiktig överlevnadsförmåga, med en i grunden sund affär och potential att komma tillbaka. Det är dessa som behöver stöttas.

– Identifierar fastighetsägaren däremot en hyresgäst som inte har en ekonomiskt hållbar affär är det lönlöst att försöka med konstgjord andning eftersom det ändå bara blir en fråga om tid. Ju förr desto bättre man kan försöka ta tag i det och åtgärda problemen desto bättre.
 
Vilka konsekvenser medför digitaliseringen för branschen?
– Digitaliseringen är en stor förändring och utveckling av fastighetsbranschen. Vi står inför en otroligt spännande framtid där i stort sätt allt kommer att vara uppkopplat. Smarta fastigheter ger smarta lösningar med enorma möjligheter att effektivisera.

– De fastigheter som anses bäst inom respektive segment kommer att blir mer värda och på sikt kan nog de som inte hänger med i utvecklingen få stora problem. Digitaliseringen fungerar som en accelerator och påskyndar denna utveckling. 
 
Hur har branschen utöver detta utvecklats under coronapandemin?
– Få förutsåg denna svarta svan och därmed var förberedelsen låg. Trots det reagerade många snabbt och effektivt, vilket även innebär att arbetet nu kan fokuseras mot framtiden. I stora drag upplever jag att branschen har mognat och anpassat sig. Det har också blivit än mer uppenbart vilken viktig del av samhället som fastigheter utgör och därmed även alla de som arbetar med fastigheter ur såväl ett hygieniskt perspektiv som socialt, ekonomiskt och infrastrukturellt.
 
Annan spaning?
– De trender och den utveckling vi såg i samhället redan innan covid-19 har förstärkts och accelererats, vilket gjort att vi hoppat fem år fram i tiden på bara några få månader när det gäller exempelvis digitalisering, handel, logistik och co-working.

Alternativa hyresmodeller kan vara en lösning för att behålla hyresgästen.

Helena Ehrenborg, partner, PWC real estate:

Vilka fastighetsbolag har en fördel på börsen i år?
– Bolag med säkra intäkter. Det betyder osäkerhet kring bolag med handelsfastigheter, hotell men även bolag med pågående och framtida projekt beroende på hur arbetslösheten etc utvecklas.

Hur ska fastighetsbolagen tänka kring sin verksamhet när hyresgästerna inte längre kan betala hyran?
– Det beror på hur ”viktig” hyresgästen är för fastighetsbolaget. Alternativa hyresmodeller kan vara en lösning för att behålla hyresgästen men i annat fall kan det vara en möjlighet att hitta alternativa användningar om man inte vill ha kvar hyresgästen.

Vilka konsekvenser medför digitaliseringen för branschen?
– Enbart möjligheter, bland annat med effektivisering, men det skapar också utmaningar kring hur hyresgästerna kommer att tänka framåt kring lokalbehov och på vilket sätt ytorna kommer att användas och utnyttjas.

Hur har branschen utöver detta utvecklats under coronapandemin?
– Lite för kort tid har gått för att kunna ha en uppfattning om utvecklingen, nu hanterar man det som måste lösas för de närmaste kvartalen och fokus ligger på utmaningen i värderingarna.

Annan relevant spaning?
– Transaktionsmarknaden är något på ”hold” men det finns fortfarande kapital och fortsatt intresse för tillgångsslaget fastigheter. När det är möjligt att börja resa igen kommer marknaden sannolikt att återhämta sig.

Fastigheter är trögrörlig materia.

Johan Edberg, aktieanalytiker, Handelsbanken:

Vilka fastighetsbolag har en fördel på börsen i år?
– Defensiva bolag, både avseende fastighetsexponering och balansräkning, borde ha en fördel. Låg belåning ger större marginaler i det fall fastighetsvärdena vänder nedåt. I flera fall krävs det inte så mycket värdetapp innan bolagen bryter igenom ”investment grade triggers” på kapitalmarknaderna, vilket är lite oroande.

– Vi har än så länge bara sett värdena inom detaljhandel och hotell falla i det första kvartalet, medan till exempel kontorsfastighetsvärden var stabila eller växande. Hur det blir framgent tror jag hänger på konjunktur och sysselsättning, samt kapitalmarknadens prissättning. Hyresbostäder är det enda som känns rejält tryggt, men detta har vi inte så mycket av på börsen, tyvärr.  

Hur ska fastighetsbolagen tänka kring sin verksamhet när hyresgästerna inte längre kan betala hyran?
– Kan inte hyresgästen betala hyran har bolagen ett rejält problem. Konjunkturella, och eventuellt strukturella, effekter kan minska lokalbehovet överlag, och det är vad bolagen behöver vara förberedda på. Hur profilerar vi produkterna för att kunna öka effektivitet och betalningsvilja? Hur anpassar vi vår balansräkning så att vi klarar lägre värden? Kan vi ändra användningsområde eller öka flexibiliteten i hyreskontrakten? Svåra men viktiga frågor.

Vilka konsekvenser medför digitaliseringen för branschen?
– Svårt att avgöra i dagsläget. Men tror de flesta har upplevt att många arbetsuppgifter och möten går att genomföra digitalt och på distans. Samtidigt tror jag även att många upplever en saknad efter gemenskap och samhörighet. Vad nettot blir är svårt att säga.

– Kontoren kanske mer blir mötesplatser, än mer inslag av aktiva kontorslandskap. Den trenden har vi sett de senaste 20 åren, men den kan komma att förstärkas. Det kan vara ett problem om inte ökad efterfrågan med stöd av konjunkturen fångar upp de frigjorda ytorna i effektiviseringen, som fallet har varit de senaste åren.

Hur har branschen utöver detta utvecklats under coronapandemin?
– Än så länge väldigt lite, fastigheter är trögrörlig materia.

Annan relevant spaning?
– Vart ska detaljhandeln ta vägen? Svår fråga. Men det är stora och höga värden kopplat till detaljhandelsytor i stadskärnorna, och värderingsfrågan hanterades mycket olika av noterade och icke publika bolag i Q1. Vad framtida betalningsvilja är för dessa lokaler kommer få stor effekt på värderingarna, tror jag, vi har inte sett slutet på värdekorrigeringarna än.