Handelsbanken: Ingen bred nedgång i kommersiella fastighetsvärden

Den globala ekonomin befinner sig i ett ”mycket skakigt läge”, skriver Handelsbanken i den fastighetsrapport som publiceras idag, tisdag.

Enligt banken har riskerna ”skiftat åt det negativa hållet” med anledning av den senaste tidens kraftiga smittspridning i Europa.

I länder som Tyskland, Frankrike och Storbritannien – men även i Sverige – införs nu nya restriktioner på nationell nivå. Och även om nedstängningarna fortfarande är mindre omfattande än i våras innebär det sannolikt att banken kommer att revidera ned prognosen för hushållens konsumtion, skriver man. Risken är också överhängande att återhämtningen tar en paus i fjärde kvartalet.

Men trots förnyad oro blir det ingen bred nedgång i kommersiella fastighetsvärden, spår banken. Samtidigt är det stor skillnad mellan fastighetssegmenten.

– I ena ändan har vi handels- och hotellfastigheter som rabatteras i väldigt stor utsträckning, i andra änden ser vi samhällsfastigheter, lager, logistik och hyresbostäder som värderas till ganska stor premie. Mitt emellan ser vi kontorsfastigheter som värderas till en liten rabatt jämfört med det historiska snittet. I snitt handlas noterade fastighetsbolag med kontorsfokus till en substansrabatt om 12 procent, säger Johan Edberg, fastighetsanalytiker på Handelsbanken, och fortsätter:

– Den genomsnittliga värderingen på börsen implicerar egentligen ingen stundande lågkonjunktur – man har inte prisat in att det ska bli så mycket sämre. Samtidigt är det svårt att säga något generellt eftersom det är så stor skillnad mellan segmenten.

Vissa trender – som en ökad skepsis mot handelsfastigheter – har pågått under flera år. Vad pandemin har gjort är att den förstärkt flera av dessa trender.

En fråga som många ställer sig är också vart kontorssegmentet – den absolut största fastighetskategorin på börsen – är på väg.

– Frågan är i vilken grad vi fortsätter att jobba hemifrån efter pandemin. Vissa talar om kontorsdöden, men vi har landat i att det kommer att bli en ökad efterfrågan på flexibla kontor. Trenden mot mindre kontorsyta per anställd förstärks och kontorslokaler som kan anpassas till digitala behov ser vi som vinnare, säger Handelsbankens chefsekonom Christina Nyman och fortsätter:

– Fastighetsägare som har möjlighet att ställa om snabbt kommer att gynnas framför dem som kanske måste lägga ned väldigt mycket investeringar på att göra kontoren mer flexibla.

Fastighetsfinansiering är fortsatt dyrare

Den stora skillnaden i synen på de olika fastighetssegmenten är också tydlig på finansieringsmarknaden.

Samtidigt som kapitalmarknaden för fastighetsbolag i princip frös till i våras kunde bolag med höga kreditbetyg och statlig koppling – som till exempel AP-fondsägda Vasakronan – fortfarande ge ut obligationer.

Nu har kapitalmarknaden tinat upp igen men fastighetsfinansiering är fortsatt dyrare nu jämfört med innan pandemin.

– Under våren steg kreditspreadarna kraftigt för fastighetsbolag och vi är inte riktigt tillbaka där vi var i början på året, säger Johan Sahlström, kreditanalytiker på Handelsbanken.

I fastighetsrapporten spår banken också en ”grön renoveringsvåg” av befintliga fastighetsbestånd i allmänhet och samhällsfastigheter i synnerhet.

– Det handlar om renoveringar som förbättrar byggnaders energieffektivitet, vilket är centralt för att få ned utsläppen av växthusgaser, säger Christina Nyman.

EU presenterade redan innan pandemin, i slutet av 2019, höjda klimatambitioner i form av ett omfattande åtgärdspaket för att starta en hållbar grön omställning med målet att nå klimatneutralitet år 2050. Som en del av återhämtningspaketet har EU nu lagt fram den så kallade ”renoveringsvågen” som syftar till att öka antalet renoveringar som förbättrar byggnaders energi-effektivitet.

I den svenska budgetpropositionen för 2021 föreslås också ett riktat stöd till fastighetsägare för renoverings- och energieffektiviseringsåtgärder av flerbostadshus 2021-2023.

Bostadspriserna fortsätter öka svagt

Trots snabbt stigande arbetslöshet i pandemins fotspår har bostadspriserna mer än återhämtat sig sedan virusutbrottet och antalet bostadsköp är rekordhögt.

– Vi har blivit överraskade över att bostadspriserna utvecklats så starkt och det ser likadant ut i många andra länder. Delvis tror vi att det beror på att krisen i högre grad drabbat låginkomsttagare och personer med ganska svag anknytning till arbetsmarknaden som inte har särskilt stor betalningsförmåga på köpmarknaden, säger Christina Nyman.

Nu är bedömningen att bostadspriserna fortsätter öka, men svagare.

–Nu tror vi att vi går in i en lugnare fas, säger hon.

Fastighetsrapporten i sin helhet>>