"Fyndrea på JM-aktien"

Med en morfar som var smed i närliggande Ranarp, har Lars Lundquist bott i Skåne-badorten Torekov alla somrar i hela sitt liv.

År 1990 gjorde han slag i saken och köpte välkända huset ”Lyktan” i bästa läge alldeles nära havet, med underbar utsikt över Hallands Väderö och Kattegatt.

Tidigare ägaren var en gammal lokal sjöman. När han dog tog sonen över det förfallna huset, och sonen tackade inte nej till Lars’ bud på 1,5 miljon kronor.

Huset revs, och källaren i betong från 1907 var i så dåligt skick att den behövde gjutas om helt.

3,5 miljoner kronor senare hade Lars byggt upp ett helt nytt hus igen från grunden, identiskt med det ursprungliga. Och inklusive tornets sedan länge saknade lökkupol som fanns där på originalhuset.

Därefter har huspriserna skjutit i höjden i Torekov, och Lyktan i nuvarande skick kan värderas till 20-30 miljoner kronor efter en total investering på 5 miljoner.

Med ett sådant affärssinne är det lätt att förstå att Lars Lundquist platsar som styrelseordförande, och därmed allra högsta ansvarige på det börsnoterade bostadsbyggnadsbolaget JM.

På den posten har han suttit nu i tre år när Realtid.se får möjlighet till en pratstund. Vi sätter oss i Lyktans kök vid köksbordet i tornets undre våningsplan. Ute är det en riktig ”pangdag” med sol och lätt sommarbris in från havet.

Samtidigt är det snöstorm på börsen med stora nedgångar, och JM-aktien hör till dem som drabbats värst.

Kursen stod kring 250 kronor för något år sedan, men har sedan dess fallit till nuvarande aktiekurs kring 65 kronor.

Håller bolaget på att gå i konkurs? Eller är det investerarna som felaktigt sänkt aktiekursen fast JM går bra?

– Vår aktie värderas nu till 3,5 gånger vinsten efter skatt från vår löpande, ordinarie byggverksamhet, utan några jämförelsestörande reavinster från fastighetsförsäljningar, konstaterar Lundquist.

Det är att betrakta som en mycket låg värdering av en aktie. Ordföranden medger att skenet kan bedra.

– Visst kan det bli så att vårt resultat faller dramatiskt framöver. Då skulle aktien inte se lika billig ut. Men det är inget vi ser några direkta tecken på nu, säger han.

Lundquist hänvisar till lördagens Svenska Dagbladet, där det står att villapriserna i Sverige steg med 2 procent under andra kvartalet jämfört med samma kvartal året innan.

Priserna för bostadsrätter steg med 1 procent, och ser man bara i storstäderna Stockholm, Göteborg och Malmö steg bostadsrättspriserna med 1-2 procent under kvartalet.

– Det är alltså en ganska bra och stabil bostadsmarknad vi ser i Sverige fortfarande.

– Ser man på bostadspriserna, har inte bostadsmarknaden fallit ihop som ett korthus.

– Jag kan bara dra slutsatsen att kursnedgången för JM-aktien huvudsakligen beror på en allmänt dålig stämning på börsen, snarare än JM:s egen utveckling.

Enligt Lundquist är det främst stora, internationella investerare som sålt JM-aktier vilket satt press på aktiekursen nedåt.

– De verkar fatta principbeslut om att sälja ut aktier i alla byggbolag i portföljen, utan att undersöka hur bolagen faktiskt går.

– Stora, svenska investerare som har bättre koll på JM, har mycket JM-aktier kvar i sina aktieportföljer.

Här ligger en del av tanken med att Lundquist blev JM:s styrelseordförande.

– Jag har jobbat mycket inom många kapitalförvaltningsorganisationer sedan 1987.

– Många gamla medarbetare till mig, är idag chefer för institutionella kapitalförvaltare. Jag känner många institutioner.

Det är särskilt viktigt för JM, vars 10-15 största ägare är så kallade institutionella kapitalförvaltare såsom aktiefonder och försäkringsbolag.

Inget annat byggbolag verkar således vara intresserat av att ta en ägarposition i JM.

Men det ska enligt Lundquist inte betraktas som ett underbetyg.

– Alla de stora svenska byggbolagen är konkurrenter till oss. Och dessutom anlitar vi dem som underleverantörer i våra byggprojekt.

– Därför skulle det vara svårt om någon av dem blev delägare i oss.

Att JM är oberoende från andra byggbolag, är även en fördel i verksamheten berättar Lundquist.

– När kommunerna delar ut byggrätter för att starta nya byggprojekt, blir det okontroversiellt att ge byggrätterna till JM som oberoende byggbolag.

Politiker har talat om att de velat se en ökad konkurrens på byggmarknaden. Byggjätten Skanska var tidigare ägare i JM, men har släppt det.

Någon utländsk byggjätte då? Eller är Sverige kanske en för liten marknad för dem att göra företagsköp i?

– Fastighetsmarknaden är extremt lokal, särskilt bostadsmarknaden.

– Det krävs mycket kurage hos ett byggföretag från ett annat land, att ge sig in på en främmande marknad. Jag tror att de drar sig för att göra det, säger Lundquist.

Han medger dock att den låga värderingen av JM, mycket väl kan locka till sig uppköpsspekulanter – antingen andra byggbolag, eller rena finansiella investerare.

Förutom JM:s goda lönsamhet, pekar Lundquist på bolagets starka marknadsposition i Sverige och främst Stockholm.

– Det finns stora fördelar med att ha en stark position. Du behöver inte vara störst, men stor.

– Det ger inflytande över priser, utbud, marknadskännedom och stordriftsfördelar i produktionen. Det gäller alla företag.

Lundquist pekar på inkassobolaget Intrum Justitia, där han också är styrelseordförande.

– Principiellt är det precis samma fördelar för Intrum att ha stark position på en marknad, som för JM.

JM har även en stark finansiell ställning, och har inga lån trots att 1 miljard kronor delades ut till aktieägarna i maj/juni.

En annan stor fördel är JM:s stora mängd registrerade byggrätter.

För att få bygga bostäder måste man få byggrätt för det av den aktuella kommunen.

En av JM:s paradgrenar är att lyckas vinna byggrätter i attraktiva lägen.

– Vi har i dagsläget 31.000 byggrätter, och normalt när man kommer igång att använda en byggrätt och bygga på ett aktuellt ställe, får man ofta fler byggrätter i anslutning till det.

– Så i praktiken kan man säga att vi har 35-40.000 byggrätter. Det motsvarar tio års byggande för oss i mycket bra lägen.

Det finns en andrahandsmarknad för byggrätter, så som ett alternativ skulle JM teoretiskt sätt kunna tjäna stora pengar bara på att sälja av byggrätter.

Där ligger stora värden i JM, så stora att Lundquist lägger locket på.

– Jag vet inte vad vår byggrättsportfölj har för marknadsvärde utöver vad som anges i årsredovisningen. men jag har en personlig uppfattning.

Fokuseringen på Stockholm gynnar även JM eftersom den marknaden nästan bara kan ha god efterfrågan, med stor inflyttning och begränsat utbud.

– Det är stor skillnad jämfört med Malmö/Köpenhamn-regionen, där det finns väldigt mycket mark att bygga på. Och i Danmark är det dessutom recession just nu.

Med dessa förutsättningar, är JM:s styrelse enligt Lundquist fullt medveten om att det kan komma uppköpsförsök av bolaget.

Frågan är då vilken budkurs styrelsen kan vara villig att acceptera.

– Det får vi ta ställning till då, men man kan väl säga att JM är ett dj*vla fint bolag, med ett långsiktigt mycket stort värde.

Budgivare kan därför räkna med att kanske få nobben av styrelsen även med bud som ligger 50-60 procent högre än dagens kursnivå.

Budgivaren kan då välja att chansa och lägga budet ändå, även om styrelsen avråder aktieägarna ifrån att acceptera det. Eller så kan man dra tillbaka budet, eller höja det.

Lundquist sitter i styrelsen för internetföretaget Tradedoubler, som nobbade ett tidigare uppköpsbud. Det var dock innan Lundquist kom med där, men då kan han fråga dem hur de gjorde då.

Lundquist ser ingen anledning att JM skulle drabbas särskilt hårt i en tuff lågkonjunktur.

– Bostäder är ju en nödvändighet. Man måste bo, säger han.

Borde inte JM lansera lågprisbostäder att ha i beredskap?

– Vi har redan ett sådant koncept. Det riktas mot dem som ska köpa sin första bostadsrätt, säger Lundquist.

Generellt i JM:s byggprojekt finns alltid en mix av ”normala” JM-bostäder, lågpriskonceptet, och konceptet ”Seniorgården” för de äldre.

Sammantaget vill Lundquist inte säga att aktiemarknaden ”har fel” som sänkt JM-aktien så kraftigt.

– Men man kan lugnt säga att jag inte delar aktiemarknadens uppfattning, säger han.

– Under min långa yrkesbana på aktiemarknaden, är nuvarande låga nivå på JM-aktien en av de märkligaste företeelserna jag varit med om.

Så vad är haken?

Ja, ser man på senaste resultatrapporten för första kvartalet, så sjönk JM:s nyförsäljning av bostäder kraftigt.

Det är begreppet ”antal sålda bostäder” i rapporten som föll med 31 procent.

– Vi tror att det mycket är en ”psykologisk” effekt, som har att göra med att folk skräms av den dramatiska beskrivningen av världsekonomin i media.

– Det är klart att sådana mediaeffekter gör att folk blir avvaktande.

– Nu så får vi se om det istället kommer att återgå till det normala, eller att det blir en ”verklig” försämring i efterfrågan på våra bostäder.

Själv köpte Lundquist på sig JM-aktier redan i vinstras på kursnivåer från 81 till 135 kronor.

– Visst skulle jag ännu hellre ha velat få köpa flera aktier för samma belopp, på nuvarande kursnivå kring 65 kronor.

– Men jag tyckte att JM-aktien var klart köpvärd redan på de kursnivåerna då jag köpte.

Som ett ”worst case scenario” nämner Lundquist att antalet sålda bostäder halveras, och att priserna faller med 30 procent.

– Men då måste man ha i minnet att vi inte har några betungande skulder, att vi har en väldigt kostnadseffektiv byggprocess, och att det finns en efterfrågan på bostäder i marknaden.

JM bygger dessutom inga bostäder ”på spekulation” att sälja till kunder vid ett senare tillfälle, utan varje bostad som JM börjar bygga, har redan sålts till en kund.

– Därför kommer vi att stå väldigt starka även i en svår marknadssituation.

Kostnadseffektiviteten bidrar till att JM klarar av att visa upp ett resultat på 17 procent av omsättningen.

– Det är dubbelt så mycket som konkurrenterna.

Nästa hållpunkt är JM:s resultatrapport för andra kvartalet, som presenteras 21 augusti.

Första kvartalet blev JM:s vinst per aktie 3,70 kronor, vilket var en ökning om man rensar för reavinster från fastighetsförsäljningar. Och enligt Lundquist är resultatet säsonsmässigt störst under fjärde kvartalet.

När han talar om att JM-aktien värderas till 3,5 gånger vinsten, utgår han ifrån vinsten per aktie för år 2007.

Som en grädde på moset, har JM inlett en försiktig utlandsexpansion med visionen att lyckas med samma framgångar utomlands som i Sverige.

Några stora företagsköp är inte på tal, utan mer att etablera JM självt i nya länder, växa av egen kraft och kanske göra mindre kompletteringsköp.

– Vår avsikt med utlandsexpansionen är att uppnå samma marknadsposition i alla nya länder som i Sverige.

Än så länge är andelen utlandsverksamhet marginell inom JM, och marginalerna är sämre än i Sverige.

– Sådant här tar tid, men vi jobbar på systematiskt i de nya länder vi kommer till.

Närmast till hands att uppnå en stark marknadsposition, har JM i Norge där man köpte det medelstora byggbolaget Byggholt.

Medan JM är största bostadsbyggbolaget i Sverige, är JM bara nummer fem i Norge än så länge.

Dessutom är den norska bostadsmarknaden i sig hälften så stor som den svenska.

Med de dåliga tiderna som råder i Danmark just nu, har JM i princip ingen egentlig verksamhet i Danmark just nu.

– Vi har bara ett försäljningskontor där. Antalet nystartade bostäder är obefintligt. Marknaden packade ihop för två år sedan, säger Lundquist.

Lundquist anser att börsen som helhet är ”översåld” efter de nedgångar som varit.

– Därmed inte sagt att den inte kan stå ännu lägre inom ett halvår.