Bilden av SBB och dess vd Ilija Batljan framfart framstår som rent maniskt. Min 33 åriga arbetslivserfarenhet av att bedöma finansiella risker, säger att det finns något osunt över detta. Vi får se var det blommar ut. SBB har under det senaste året varit involverad i budstriden om norska Entra, där de sitter kvar med 5 procent, köpt upp Offentliga Hus, även om de ännu inte har full kontroll, varit med i de lite märkliga rekonstruktionerna av Oscar Properties och SBR Studentbostäder. För drygt ett år sedan tuggade man i sig et bolag som var större än vad man själv var, Hemfosa. Dessutom har nyligen bolaget köpt 20 procent av aktierna i det börsnoterade fastighetsbolaget Heba. Nu lägger man ut 4,2 miljarder kronor för 20 procent i bostadsutvecklaren JM.
Fullt fokus hos Batljan borde vara SBB:s affär
Mest läst i kategorin
Som om inte detta varit nog så har ju bolagets vd Ilija Batljan själv därutöver varit engagerad i en hel del privata investeringar. Det gäller Odd Molly, och dess försäljning av den ursprungliga modeverksamheten till We Are Spin Dye, köpt in sig i solcellsföretaget Exeger och den norska låneplattformen Kameo. Dessutom har Batljan tankat aktier i lite banker och köpt på sig 2 procent i börsnoterade Fastpartner.
Det är inte helt lätt att förstå denna förvärvsmani rent finansiellt eller operationellt.
Det är inte helt lätt att förstå denna förvärvsmani rent finansiellt eller operationellt. Fullt fokus hos Batljan borde ju vara SBB:s affär. Vi kanske får ta hjälp av Sveriges mest kända psykokolog för att förstå detta, poeten Tomas Tranströmer. Mina tankar går i alla fall till dikten Galleriet och strofen ”Den där kvinnan köper och köper saker för att kasta i gapet på tomrummet, som smyger bakom henne”.
Det som stärker mitt intryck av att detta inte är helt sunt är som sagt att jag inte får ihop poängen för ett börsnoterat fastighetsbolag att köpa en kontrollpost i den börsnoterade bostadsutvecklaren JM. Batljan beskriver affären i en intervju med DI att det är en perfekt match. Hur då undrar jag? Den norska bostadsutvecklaren Obos, som sålde posten, såg uppenbarligen inga synergier. Och lika synergilöst var det när huvudägarskapet i JM var parkerat hos Skanska. Det senare var mer i det klassiska svenska korsägandet, och något som mest skapade huvudbry hos de externa ägarna.
Eventuella affärsmässiga samarbeten mellan JM och SBB kommer bara att skapa misstänksamhet, vems intressen sätter exempelvis SBB först i en sådan relation? Eller också kan det leda till några rituella samarbeten som bara är ridåer, som när Folksam säljer försäkringar genom sin delägda bankkoncern Swedbank under varumärket Tre Kronor.
Men jag ska vara ärlig och erkänna att jag inte riktigt förstår mig på SBB överhuvudtaget. Hela affärsidén med att ett förvärvsdrivet börsnoterat fastighetsbolag att äga ”samhällsfastigheter” framstår som helt bakvänd. De ursprungliga ägarna, kommuner, regioner och staten (där den senare i praktiken borgar för de två föregående) har inga som helst finansiella fördelar av att sälja iväg dessa fastigheter. De har en AAA-rating från ratinginstitutet S&P, medan SBB har lyckats få min gamla arbetgivare att sätta ett BBB-.
Idag lånar hyresgästerna till 0 procent, medan SBB i snittränta ligger på 1,5 procent. Om eller snarare när kreditcykeln vänder så tror jag att jag vet var ”räntespreadarna” kommer att stiga snabbast. Med de driftsnetton på runt 4 miljarder kronor som SBBS:s samhällsfastigheter kan beräknas leverera på tolvmånaders basis, så är hyresgästernas underliggande finansieringskostnader drygt 5 procent. Någon har gjort mycket huvudlösa affärer.
Jag kan inte svara på vem, ännu. Men jag ser inte SBB, som något riskfritt parti. Enligt Batljan så kommer JM, som intressebolag, att bidra med 300 miljoner kronor till SBB:s förvaltningsresultat. Men en kreditriskanalytiker tänker inte så, eller ska inte tänka så. De ska försöka se risken för att saker går snett. Kreditgivarna har inte mycket del i ett bolags uppsida, men desto mer om det går åt fel håll. En aktieinvestering bör vara finansierad med eget kapital och det är tillgången till de ägda delarnas kassaflöde som är intressanta. Det senare handlar inte om några 300 miljoner kronor, i synnerhet het inte om marknaden skälver till.
Jag har mycket svårt att se att köpet av JM-aktierna på något sätt stärker SBB:s kreditbetyg, tvärtom. Det visar på ett risktagande och riskbeteende. Jag drar mig till minnes S&Ps utvärdering av ledningarna för amerikanska fastighetsbolag, där det bästa betyget var att de inte påverkade kreditrisken överhuvudtaget, men de flesta, alla, landade på minus.
Vi får som sagt var se var det här slutar.
