”Först är det full gas och sedan är det full broms”

Ett stenkast från kärnan av Stureplan i Stockholm ligger Tobin Properties kontor. Där har fastighetsutvecklingsbolaget huserat de senaste sex åren. Bolaget bildades 2010 av bolagets vd Erik Karlin och bolagets transaktionschef Johan Varland som många år tjänstgjorde som CFO på bolaget.

Fastigheten är, liksom de flesta i området, byggt i början av 1900-talet, rättare sagt år 1929. Lokalen är dock modern med flera spännande detaljer i inredningen. ”Man måste leva som man lär”, menar Erik Karlin.

Erik Karlin berättar att han och Johan Varland studerade tillsammans och började sedan arbeta tillsammans med fastighetsinvesteringar. Redan på 90-talet arbetade Johan på fastighetsrådgivaren Leimdörfer, som i dag går under namnet Brunswick Real Estate. Under 2005 började duon göra mindre projekt tillsammans bland annat i Härjedalen och Sigtuna. Sedan har det växt därifrån. För cirka tio år sedan började de skissa på vad som skulle bli Tobin Properties.

– Det var en helt annan bostadsmarknad då som var dominerad av få och stora byggföretag. Det fanns ett tydligt behov av att skapa lite mer väldesignade och intressanta byggnader som vi uppfattade att det fanns en efterfrågan av från konsumenterna. När konsumenter får välja själva när man bygger villor så är det mycket större variationer och uttryck medan lägenhetsproduktionen var oerhört enkelinriktad. Den var lite blek så då bestämde vi oss för att vi kunde göra den lite intressantare, säger Erik Karlin.

Det som Erik Karlin tycker är intressant i denna bransch är att den är bestående, förklarar han. Han hänvisar till att Tobin Properties precis vunnit första pris i en designtävling för byggnadsprojektet Etaget i Stockholm i kategorin ”Arkitektur – realiserade projekt”.

– Jag vill vara med och skapa något som är bestående som ligger kvar i förhoppningsvis 100 år. Det finns något i detta jämfört med så mycket annat som inte är bestående på samma sätt, säger Erik Karlin.

Tobin Properties, som i dag har en projektportfölj med ett utvecklat värde om cirka 11,5 miljarder kronor har fastigheter i Uppsala, Täby, Nacka, Lidingö, Sundbyberg, Lidingö och Norra Djurgårdsstaden.

– Vi har varit ganska konsekventa när vi har tittat på lägen i Stockholm. Lite förenklat skulle jag säga att trycket på innerstaden har varit väldigt stor under en ganska lång tid. Det är bara att titta på prisnivån för att se vad som är den mest attraktiva bostaden i dag. Det är Stockholms innerstad i alla kategorier. Man bygger en ny innerstad i anslutning till innerstaden och det gäller där vi finns i centrala Sundbyberg och västra Kungsholmen och i Nacka. 

– Vi har gjort många infill-projekt där man är i en färdig miljö och tätar den snarare än att bredda områdena där vi har svårt att se vad vi kan tillföra som exempelvis på en åker där man staplar upp hus. Där finns det andra aktörer som gör detta.

Tobin Properties har även valt att bredda produktportföljen och ska börja göra hyresrätter.

– I vår portfölj i dag finns det två projekt som är relevanta för hyresrätter. Man behöver ha begränsade ingångsvärden för att bygga hyresrätter annars är det inte möjligt att göra hyresrätter. Vi tittar på andra lägen för att även bredda oss till hyresrätter än vad vi tidigare gjort. Då kommer man lämna den typen av lägen som jag tidigare nämnt.

Vad rör det sig då om för lägen?

– Det vi har i dag är exempelvis Tyresö där vi har ganska mycket byggrätter. Det är lite mer utanför stan alternativt om man får tomträtter av kommunen i mer centrala lägen.

Under intervjun sneglar Erik Karlin gång på gång ned på några häftade papper som visar sig vara balansräkningen. Han förklarar att det är en fusklapp som han har antecknat på. Han förväntar sig frågor på balansräkningen och det är naturligtvis högst aktuellt då marknaden för framförallt bostadsutvecklare varit tuff det senaste året.

Bolaget gick med en förlust under första kvartalet om 3,3 miljoner kronor jämfört med vinsten om 24,3 miljoner kronor samma period i fjol. Antal sålda bostäder var endast tre jämfört med 146 stycken samma period i fjol. Under kvartalet har bolaget heller inte påbörjat någon produktion av bostäder.

Beskriv vad du tänker om marknaden?

– Vi ser i våra befintliga projekt att det som är färdigställt och finns på begagnatmarknaden säljs i dag på bra prisnivåer medan det som ska flyttas in i långt senare är väsentligt trögare att sälja i dag. Det betyder att kunderna, som tidigare underskattade marknaden, i dag överskattar marknaden. Det hänger i hop med bankerna. Om man köper och säljer samtidigt då är bankerna trygga med detta. Men om man gör ett åtagande som ligger längre bort i tiden så är det större osäkerhet kring detta och då är det svårare att få finansiering, säger Erik Karlin.

Han uppger att just denna fråga är den som alla ställer till honom i dag. Han uppger dock att Tobin Properties och andra aktörer i dag arbetar med frågan hur man ska göra det möjligt för ”vanliga hushåll” att sitta på dubbla åtaganden under en period. Lösningarna kommer vi att få se snart, berättar han.

– Det handlar om olika finansieringslösningar. Antingen från bolaget själva eller tillsammans med bankerna för att möjliggöra att man kan köpa något där tillträde är lite senare. För att få igång ett projekt så behöver man också säkerställa en viss försäljning, annars får man ett moment 22, säger Erik Karlin.

Han gissar även att vändningen kommer att komma under 2019.

– Nu finns det ett stort utbud och det kommer fortsätta en stund till och sedan bromsar det oerhört snabbt och då kommer det inte ut några fler bostäder. Det ska bli intressant att se vad som händer. Då kommer efterfrågan öka igen eftersom det kommer bli svårare att finna lägenheter att köpa. Då kommer man bli intresserade av nyproduktioner igen. Det ska bli intressant att se hur det spelar ut. 

– Pendeln svänger fort. Det är det oharmoniska i denna bransch. Jag har ju varit med så länge så jag har sett det några gånger: först är det full gas och sedan är det full broms. Det är få branscher som fungerar så.

Erik Karlin riktar även en känga mot politikerna och menar att dessa reagerar för sent och att de senaste regleringarna, amorteringskraven, är åtgärder som aldrig borde ha genomförts.

 – Det är upp till folk själva hur mycket de ska amortera och kan göra upp med banken själva. Men om man nu ska göra detta så borde man ha gjort detta för länge sedan. Alla i branschen såg inbromsningen redan. Helt plötsligt kommer politikerna och säger att vi måste stoppa prisuppgången. Då var det redan full broms. Det är lite tondövt. 

Tobin Properties har nu valt att färdigställa de nyproduktioner som redan inletts och försäljningen pågår i takt med färdigställandet. Kampanjer och andra insatser ligger på is.

– Vi är rätt coola med det nu. Vi har lite rabatter på olika projekt men har inte gjort några breda förändringar. 

Vad som däremot blivit en konsekvens av kundernas bristande betalningsförmåga, som i sin tur kommer från bankernas begränsningar vilken volym de får låna, är att det blir ”enklare produkter” till försäljning.

– Det är bara att anpassa sig. Det gör vi. Vi lanserar ett projekt i Nacka strand i höst där det blir en enklare produkt än vad vi hade planerat. Det blir en jättefin produkt men annorlunda än det som vi planerade för ett år sedan.

När började ni känna av avmattningen?

– Man kunde känna av det redan förra våren, om man var insider så kunde man ana den då. Jag tror ändå att vi är förvånade över farten i inbromsningen. Den drevs på ganska hårt av media. 

– De grundläggande faktorerna som styr hushållens betalningsförmåga är framförallt sysselsättningen och den är fortfarande jättestark och finansiell media överskattar alltid räntornas inverkan. Kunderna har aldrig trott att det är 1 procents ränta som gäller och det är ingen bank som utgår från det utan de räknar från att räntan kan gå upp till 6-7 procent. 

För att beskriva ränteläget ytterligare uppger Erik Karlin att det finansiella sparandet i dag är på all-time-high för att boendekostnaderna är mycket lägre än vad man trodde att man skulle ha. 

– Alla som äger något i dag har extremt låga boendekostnader och kommer att ha det de kommande tio åren, det kan jag lova. Det finns inga signaler om signifikanta räntehöjningar. Därmed är det fantastiskt för alla som äger sitt boende.

Tobin Properties fick en ny ägare i slutet av 2017, Klövern. Detta beskrevs som ett strategiskt rätt beslut utifrån rådande marknadsförutsättningar. I januari beslutade bolaget att välja in Rutger Arnhult som ledamot i styrelsen. Snart därefter offentliggör Klövern ett budpliktsbud på stamsaktier och preferensaktier i Tobin Properties, vilket inte rekommenderades av styrelsen. I slutet av mars offentliggörs att Klövern äger 58,9 procent av aktierna och 61,4 procent av de totala rösterna i Tobin Properties.

– Klövern är ägare av bolaget och vi känner oss extremt trygga med detta. Det är en jättebra sits i en lite försiktigare finansieringsmarknad. Det finns inga frågor om att färdigställa projekt och genomföra det vi ska. 

Var detta en självklar väg att gå?

– Vi hade lite olika alternativ som vi diskuterade i höstas. Vi behövde göra något med balansräkningen och vårt beslut var att vi ville få in en industriell aktör med finansiella muskler som kunde stärka upp bolaget. Det är ju en kapitalintensiv verksamhet så man är beroende av banker och andra finansiärer och då kände vi att det är bra med en stor och stark ägare förutom oss själva. Det var bakgrunden till beslutet. Det i grunden är ju ett bra beslut.

Hur kände du på ett personligt plan, som grundare?

– Det är en annorlunda sits men jag ser till bolagets bästa och då tycker jag att detta var rätt sak att göra. Vi är övertygade att vi kommer väl ut ur den här marknaden eller tillfälliga krisen. Ur detta perspektiv var det bra.

Du kommer stå kvar som storägare?

– Jag blir lite mindre i och med emissionen men jag står kvar som ägare och som vd.

I dag äger Erik Karlin 9,3 procent av aktierna och 9,7 procent av rösterna i bolaget medan medgrundaren Johan Varland äger 4,8 procent av aktierna och 4,4 procent av rösterna i bolaget.

Tobin Properties avviserade i slutet av april att bolaget har beslutat om en nyemission av stamaktier om cirka 225 miljoner kronor med företrädesrätt för bolagets befintliga ägare. 

– Vi gör detta för att stärka bolagets balansräkning och för att tillträda också ett åtagande som vi har i Nacka strand som är ett fantastiskt fint projekt. Det tillträder vi direkt efter sommaren.

Vad är er största utmaning i år?

– Det har vi bakom oss, det är att säkerställa finansieringsfrågan. Den klarade vi oss undan under första kvartalet med hjälp av Klövern. Finansiering blir ju allt annat överordnat. Det är så stora investeringar att bygga bostäder. Det är den enskilt största utmaningen som jag tycker att vi har hanterat på ett bra sätt. Man får anpassa sig till lite nya förutsättningar och till nya produkter. 

Han hänvisar till att hyresrättsinitiativet är en sådan anpassning men poängterar samtidigt att Tobin Properties har en portfölj med ”extremt bra” byggrätter och ingångsvärden.

– Det som vi har köpt byggrätterna för är väsentligt lägre än vad marknaden skulle betala för dem i dag, även om marknaden har gått ned. Det är en stor skillnad där i dag. Det är väldigt lugnt, det ser bra ut. Även i dessa bättre lägen jobbar vi med att anpassa produkten lite mer till de nya förutsättningarna där vi kommer styra mot lite enklare produkter. Vi kommer att fortsätta att bygga produkter som har en profil och karaktär. Det ska inte vara en dålig produkt utan en bättre nivå än vad de traditionella byggföretagen levererar.

Hur hade ni klarat er utan Klövern?

– Om de inte hade kommit in så hade vi gjort något annat. Vi hade diverse olika lösningar för att stärka balansräkningen under hösten men vi valde att göra detta. Jag tror att det finns mycket pengar i fastighetsmarknaden. Rutger Arnhult har en grundläggande förståelse vad som är bra och dåligt. Det är ganska uppenbart att vi har leverarat bra produkter och fantastiska byggrätter. Om du tittar på börsvärdet på Tobin och byggrätterna som vi sitter på baklänges så får du oerhört låga ingångsvärden på dem i dag. Det är väl ingen svår gissning om Klövern har räknat så. 

– De har kommit över en stor del av väldigt bra byggrätter som jag och Johan har jobbat väldigt länge med att få in. De har passat på vid ett bra tillfälle. Så är spelreglerna. 

Erik Karlin poängterar att han tycker att det är bra att Tobin Properties ”fått in” Rutger Arnhult som förstår vad bolaget håller på med och förstår branschen.