Fonden som ser ljust på baltiska fastigheter

Baltic Horizon Fund är unik på flera sätt. Dels är det den första aktien som är listad både på Nasdaq Stockholm och Nasdaq Tallinn. Dels är det också den första så kallade alternativa investeringsfonden på Nasdaq Stockholm.

Men framför allt erbjuder fonden enligt Tarmo Karotam en ovanlig möjlighet för svenskar att investera på den baltiska fastighetsmarknaden, som är en mindre mättad och mogen marknad än den svenska fastighetsmarknaden.

Baltic Horizons fokus ligger på investeringar i kommersiella fastigheter i de tre baltiska ländernas huvudstäder Tallinn, Riga och Vilnius, där objekten ligger centralt placerade i större affärsdistrikt.

Bland hyresgästerna i Baltic Horizons fastigheter återfinns flera svenska och nordiska stora företag med verksamhet i baltstaterna, som till exempel SEB, Swedbank, säkerhetsbolaget G4S och Rimi (Ica-gruppen). De olika fastigheterna har sammanlagt 170 hyresgäster, där flertalet av dessa är nordiska och multinationella företag.

– Nordiska och internationella hyresgäster är en faktor som ger ökad säkerhet och stabilitet för svenska investerare, säger Tarmo Karotam.

– Investerarna köper en nordisk risk, men med en något annorlunda geografisk placering.

Han lyfter också fram det som enligt honom är fördelen med Baltic Horizons struktur, där utdelningen till investerare styrs av hyresintäkter snarare än utvecklingen på byggnadernas värde, vilket skapar stabilitet i utdelningarna.

Teamet som arbetar med fonden har en bakgrund på och erfarenheter av de baltiska fastighetsmarknaderna som sträcker sig tillbaka till år 2001.

– Därmed har vi också erfarenhet från åren under finanskrisen och vet hur en framgångsrik investeringsstrategi på marknaderna i de baltiska huvudstäderna ser ut, säger Tarmo Karotam.

Teamet bakom fonden har förvaltat portföljen sedan 2010. Över 90 procent av de initiala finansiärerna och investerarna, däribland Svenska kyrkan, återinvesterade i Baltic Horizon i samband med dess IPO.

Baltic Horizon är en reglerad investeringsfond med slutet avtal registrerad i Estland i maj 2016. Bolagets fondandelar är noterade på Nasdaq Stockholm sedan december 2016. Totalt listades då cirka 79 miljoner fondandelar på börsen. Fonden är en publik fond utan ett specifikt tidsspann – en så kallad evergreen.

Tarmo Karotam lägger ett stort fokus på Sverige i sitt arbete, förklarar han. 

– Vi har som mål att bli mer närvarande i Sverige för svenska investerare. Vi vill att de tydligt ska se och förstå vad vi gör i vår verksamhet.

Svenska kyrkan är en av de största investerarna i fonden. I övrigt finns det cirka 4 000 investerare och ägare i Sverige. Därmed uppvisar fonden också en ordentligt tillväxt i antalet ägare, utifrån att det var ett tiotal investerare som var med från starten 2010. Huvuddelen av investerarna har hela tiden varit baserade i Sverige.

Kapitalet i fonden uppgår för närvarande till drygt 109 miljoner euro, vilket gör det till en av de största fastighetsfonderna i de baltiska staterna.

– De som var med från starten 2010 tog en tydlig risk mot bakgrund av den dåvarande finanskrisen, men den risken har betalat sig väl över tid, säger han.

– Kom ihåg att runt åren 2009-2010 talades det till och med om risken för att valutan skulle komma att devalveras.

Numera ingår samtliga tre baltstater i eurozonen, vilket bidrar till både ekonomisk och politisk stabilitet jämfört med hur det såg ut under krisåren. Från och med 2010, efter att finanskrisen hanterats, ser Tarmo Karotam att den baltiska fastighetsmarknaden har stabiliserats och närmat sig utvecklingen på den nordiska marknaden.

– Den baltiska fastighetsmarknaden drivs numera framförallt av den ekonomiska tillväxten och utvecklingen i länderna, vilket gör att vi då också får se utdelningar som utvecklas på ett stabilt sätt.

– Priserna på fastighetsmarknaden har sedan 2010 i stort följt BNP-tillväxten, konstaterar han, och lyfter fram att bankerna noggrant följer utvecklingen på fastighetsmarknaden.

Likviditeten på marknaden bedömer han också som god, något som är centralt för investerare. Nybyggnationer har säkrat tillgången på kommersiella fastigheter som säljs och köps, vilket påverkar likviditeten på ett positivt sätt.

Har du något råd att ge till svenskar som kan tänkas vara intresserade av att investera på den baltiska marknaden?

– Alla fastighetsinvesteringar bygger på god lokalkännedom. Har man inte besökt någon av huvudstäderna i de baltiska staterna under de senaste fem eller tio åren ska man definitivt åka hit igen. Tillväxten har varit fenomenal och mycket har hänt under dessa år.

– Det tar 45 minuter att flyga hit och det finns många svenska och nordiska företag som är verksamma här. Först när man själv är på plats här kan man få en riktigt känsla för hur utvecklingen ser ut.

Basen i fondens fastighetsportfölj är tio handels- och kontorsfastigheter i Tallinn, Villnius och Riga värderade till sammanlagt 234 miljoner euro.

Baltic Horizon huvudkontor ligger i Tallinn, där fonden är registrerad. Den har också ett kontor i Vilnius från vilket back office-verksamheten bedrivs. Antalet anställda uppgår till tjugotalet personer som förvaltar och hanterar fonden. Därutöver tillkommer samarbetspartners som arbetar med bland annat fastighetsförvaltningen.

Hur ser målen för er verksamhet ut?

– Baltic Horizons mål är att bli en mycket långsiktig utdelningsorienterad stor fastighetsgrupp i baltstaterna.

Hur ser planerna för den framtida kapitalanskaffningen ut?

– Om vi hittar intressanta investeringsobjekt kommer vi naturligtvis gå till våra investerare och presentera detta och be om mer kapital. Den senaste finansieringsrundan genomförde vi i november i fjol, och vi har för närvarande inga direkta planer på en ny sådan runda.

Den senaste affären som Baltic Horizon genomfört är köpet av köpcentret Postimaja som  är beläget i hjärtat av Tallinn. Priset för transaktionen uppgick till 34,4 miljoner euro. 30,8 miljoner euro betalas för det befintliga kassaflödet för Postimaja och 3,6 miljoner euro betalas för det potentiella kassaflödet som kan uppstå vid eventuella utvidgningar.

Köpcentret ligger i centrala Tallinn precis intill Coca Cola Plaza som är Estlands största kombinerade bio- och handelskomplex. Coca Cola plaza tillhör redan fondens portfölj och Baltic Horizon håller för närvarande på att renovera området kring Coca Cola plaza med mål att öka den uthyrbara ytan och förbättra sammankopplingen mellan Coca Cola plaza och Postimaja.

– Det är ett klassiskt exempel på hur ett plus ett kan bli tre, när vi nu bygger samman de två byggnaderna i centrala Tallinn. Genom att skapa ett sammanhållet komplex med en passage mellan byggnaderna skapar vi en naturlig väg mellan Tallinns centrum och gamla stan och ökar möjligheterna till handel och upplevelser i byggnaderna.

Tarmo Karotam flaggar i sammanhanget för att det sätt på vilket fondens ledning utvecklar innehavet kommer att förskjutas framöver på det sätt som beskrivits i ovanstående pojekt.

– Vad vi gör nu är att skifta fokus från att köpa nya objekt till att addera värde till de objekt som portföljen redan innehåller. Det handlar om att använda rättigheter som redan finns för expansion och liknande.

Om det skulle vända nedåt på marknaden, klarar ni det?

– Vi är förberedda också för ett sådant scenario. Skulle det bryta ut en ny storm på fastighetsmarknaden kommer vi kunna hantera den.

Avslutningsvis lyfter Karotam fram att Baltic Horizons också är aktiva och engagerade i digitaliseringen på fastighetsmarknaden.

Vid en ceremoni vid estniska ambassaden i Stockholm i slutet på januari i år tilldelades det svenska startup-företaget Smartkontroll.se Baltic Horizon Fund award för bästa digitala idé när det gäller förvaltning av kommersiella fastigheter.

Smartkontroll.se har tagit fram en app som gör den dagliga fastighetsförvaltningen mer digitaliserad genom att hjälpa ansvariga att upptäcka, rapportera och följa upp avvikelser. Med sin funktion gör appen också det lättare att föra över kunskap och erfarenheter från erfarna till nya medarbetare.

Utmärkelsen initierades förra året av Baltic Horizon för att uppmuntra ytterligare digitalisering när det gäller förvaltning av kommersiella fastigheter och stimulera ett ökat utbyte mellan Sverige och Baltikum.

– Förvaltningen av kommersiella fastigheter är i behov av ytterligare digitalisering om den ska bli mer effektiv och hållbar. Utmärkelsen skapar möjligheter att lyfta fram de spännande digitala utvecklingsprojekt som pågår inom området.

– Baltikum generellt och Estland specifikt erbjuder en väldigt avancerad digital miljö, vilket skapar optimala förhållanden för att testa nya digitala lösningar i praktiken, säger Tarmo Karotam.