Felaktiga taxeringsvärden skapar både möjligheter och risker 

Stigande taxeringsvärden har under de senaste åren har medfört att fastighetsskatt har blivit en allt större kostnad. Det har medfört att frågor kring fastighetstaxering har fått ett större fokus – inte bara hos de som betalar skatten, fastighetsägare och hyresgäster, utan även hos Skatteverket. I samband med transaktioner har frågan fått allt större uppmärksamhet då effekterna kan bli kännbara om de inte hanteras rätt. 

Det finns tre huvudsakliga punkter där fastighetsskatten får betydelse i samband med en fastighetstransaktion:

• Fastighetsskatten påverkar avkastningen på fastigheten. 
• För låg fastighetsskatt innebär en risk för fastighetsägaren. 
• För hög fastighetsskatt kan innebära en möjlighet. 

Direkt påverkan på avkastningen

Fastighetsskatten har en direkt påverkan på avkastningen på fastigheten då en hög fastighetsskatt äter upp vinstmarginalen. Någonstans finns en gräns för hur hög totalhyra som en hyresgäst är beredd att betala. Ju större del av denna totala hyra som utgörs av fastighetsskatt desto mindre del av hyran tillfaller fastighetsägaren. 

I samband med en due diligence utgör en viktig del av arbetet att inte endast identifiera risker utan även att föreslå lösningar för hur dessa bör hanteras och hur de eventuellt kan påverka köpeskillingen. Avvikelser i vidarefaktureringsgrad (den del av fastighetsskatten som kan vidarefaktureras till hyresgästen) får direkt effekt på värderingen av fastigheten eftersom det minskar avkastningen. Om hyresavtalen inte ger full täckning för fastighetsskatten rekommenderas köpare att justera köpeskillingen.  

När fastighetsskatt skapar risk

I samband med fastighetstransaktioner där fastighetsbolaget förvärvas bibehålls samtliga förpliktelser i bolaget. Det omfattar även skyldigheten att betala rätt fastighetsskatt. Om en fastighet har åsatts ett för lågt taxeringsvärde medför det en för låg fastighetsskatt vidarefakturerats till hyresgästerna. En ny ägare till fastighetsbolaget kan, i syfte att vårda relationen med hyresgästerna, finna det svårt att vidarefakturera tidigare års skatter. Det händer även att hyresgästerna bytts ut sedan den felaktig taxeringen. Härtill kommer att hyreslagstiftningen är en skyddslagstiftning till hyresgästens fördel. Det kan mot denna bakgrund vara svårt att kräva retroaktiv fastighetsskatt från en hyresgäst som menar att denne redan har betalat hyran med befriande verkan.  

I transaktioner kan man, i samband med förhandlingar kring dessa frågor, mötas av argumentet att ett felaktigt för lågt taxeringsvärde inte utgör någon risk eftersom Skatteverket inte omtaxerar tidigare år. Det stämmer visserligen med vår erfarenhet att det är relativt ovanligt att Skatteverket på eget initiativ omtaxerar tidigare år. Vi har dock sett att det har hänt under senare år så det kan inte uteslutas. Det är, oavsett storleken på risken, inte en risk som vi kan rekommendera en köpare att ta över. 

Om en felaktig taxering, på sätt som beskrivits ovan, uppmärksammas först i samband med en transaktion finns det oftast ingen möjlighet för säljaren att övervältra den tillkommande fastighetsskatten. Det finns därmed all anledning att se till att fastigheten är korrekt taxerad redan under innehavstiden så att fastighetsskatten löpande kan faktureras hyresgästerna. 

Fastighetsskatt som en möjlighet

Inte sällan åsätts fastigheter ett för högt taxeringsvärde och fastighetsägare betalar därmed för hög fastighetsskatt. Fel på taxeringsvärdena kan bland annat bero på att deklarationen ofta kommer förifylld och fastighetsägaren förlitar sig på att Skatteverkets uppgifter är korrekta. Skatteverket har dock inga kontrolluppgifter och ingen verklig kunskap om hur fastigheten ser ut. De uppgifter som efterfrågas är inte alltid är helt självklara. Den yta som ska deklareras avser förutom LOA även BTA ovan mark och den hyra som ska deklareras avser inte alltid det som framgår av en hyreslängd eftersom den ofta innehåller komponenter som inte ska ingå vid taxeringen. Härtill kommer att det inte sällan är den senast anställde, med minst erfarenhet, som får ta sig an den något otacksamma uppgiften att fylla i deklarationerna. Brist på erfarenhet och kunskap innebär ofta en risk för att missa frågor som skulle kunna medföra nedsättning av taxeringsvärdet.

När felaktigt för höga taxeringsvärden uppmärksammas i samband med en transaktion påtalas det i DD-rapporten så att köparen kan följa upp och korrigera detta efter att transaktionen har genomförts.Under 2019 hjälpte vi fastighetsägare att få tillbaka mer än 37 miljoner kronor i felaktigt för hög fastighetsskatt från tidigare års inbetalningar. 

För att undvika att fastighetsskatten blir en trist fråga som dyker upp i samband med transaktioner är det en bra idé att löpande se till att fastigheter är korrekt taxerade. 

Thomas Almendal
Skatterådgivare, PWC