Fastighetskarusell signerad Engwall och Batljan

Jens Engwall på Nyfosa och Ilija Batljan på SBB är två av den svenska fastighetsbranschens klarast lysande stjärnor de senaste åren. Båda kan beskrivas som transaktionssugna. Längs med vägen har båda också dragit på sig kritik för att ibland gå lite för snabbt fram.

Därför är det intressant att titta lite närmare på turerna innan veckans storaffär mellan SBB och Nyfosa gick i lås. Det är en liten värld det handlar om.

Vi kan börja med att backa bandet till 2018. Då bestämde sig Jens Engwall på dåvarande Hemfosa att han skulle dela upp bolagets fastighetsportfölj, lägga den kommersiella delen i bolaget Nyfosa och dela ut detta bolag till aktieägarna.

När delningen var klar seglade Engwall vidare som vd på Nyfosa, men kvarstod också som storägare i Hemfosa.

Samma år hade SBB fått upp gasen ordentligt. Som ett led i detta stärkte Ilija Batljan sitt  team genom att rekrytera Lars Thagesson som var medgrundare av Hemfosa tillsammans med Jens Engwall.

I november 2019 kom så SBB:s jättebud på Hemfosa, en av de största i sitt slag någonsin. I prospektet kan man läsa att Jens Engwall stöttade affären:

”Jag grundade Hemfosa för 10 år sedan och ser positivt på de möjligheter som skapas genom en sammanslagning med SBB. Tillsammans bildas nu Nordens största aktör inom samhällsfastigheter och jag ser fram mot att fortsätta som aktieägare i det sammanslagna Bolaget.”

I och med affären tog SBB ett rejält kliv uppåt i storleksligan men man drog också på sig en allt mer riskfylld kreditportfölj. Budskapet från Ilja Batljan var att bolaget på kort tid skulle sälja av flera fastigheter för att därmed kunna minska belåningen.

Detta visade sig gå snabbare än väntat. Redan den 17 januari, innan Hemfosa-budet ens var helt slutfört, hade man en strategi för att sälja fastigheter för 11 miljarder kronor. Av denna volym skulle Nyfosa stå för hela 8 miljarder.

Coronapandemin gjorde att den ursprungliga planen fick skjutas på framtiden men affären kunde trots detta slutföras tidigare i veckan. Det är en något bantad affär men ändå den viktigaste som SBB fått igenom efter Hemfosa-budet. SBB ser den som avgörande för att försvara det önskade kreditbetyget.

Den affär som nu genomförs består av en portfölj värd knappt 4,9 miljarder kronor. SBB får också motköpa en Göteborgs-fastighet som värderas till drygt 400 miljoner kronor. Denna är lite av en surdeg då hyresgästen SKF är på väg att lämna.

Noterbart är att den absoluta merparten av fastigheterna ingår i Hemfosas gamla portfölj som SBB nu kontrollerar. Jens Engwall på Nyfosa köper alltså i praktiken tillbaka en del av de fastigheter som han var med och förvärvade under Hemfosa-tiden men som han inte fick med sig vid utdelningen av Nyfosa.

Nästan 80 procent av hyresintäkterna kommer från det som kallas ”skattefinansierade verksamheter”, i realiteten kommuner, regioner och statliga hyresgäster som polisen och Transportstyrelsen. Dessa har nu på bara några år bollats fram och tillbaka mellan Engwalls och Batljans fastighetsimperier.

De täta banden mellan de båda affärssidorna väcker en rad frågor. En sådan är om SBB:s bud på Hemfosa i praktiken var avhängigt av att Nyfosa i nästa steg köpte ut en stor del av portföljen? Hade Batljan kunnat ro affären i hamn utan Engwalls hjälp?

Den exakta värdeutvecklingen på fastigheterna är inte helt enkelt att beräkna men inget tyder på något annat än att värderingarna steg för steg skruvats upp. Men frågan är vad Engwall och Batljan egentligen har tillfört för värde mer än den som skapas av på en spekulativ marknad? Det är i grund och botten samma kåkar och samma hyresgäster som spelas ut som spelkort i de allt snabbare transaktionsrundorna där ingen vill bli sittande med lankorna.