Fastighetsbolagens kris upprör Thedèen – "Ett systemfel"

– Vi behöver en rejäl debatt om att fastighetsbolag har tillåtits att belåna sig så mycket att de faktiskt utsätter svensk ekonomi för stora risker. Jag tycker inte att det är en rimlig ordning, säger han till TT.

Erik Thedéen beskriver det som ett systemfel.

– Det är ett system av kreditanalytiker, aktieanalytiker och de som gör fastighetsaffärer som på något sätt har låtit detta hända.

– Vår fastighetssektor är högt skuldsatt och har kopplingar till banksystemet. Sverige sticker ut här och det tycker jag inte vi ska göra i nästa kris.

Realtids Per Lindvall har skrivit ett flertal krönikor om fastighetsbolagens ekonomi  bland annat denna, publicerad den 14 maj: Det svenska fastighetsmörkret – ett vingligt hemmmabygge

Där beskriver varför den svenska fastighetssektorn har hamnat i ett så tufft läge på detta sätt:

”Det nya ränteläget kastar onekligen ett mycket kallare ljus på den svenska fastighetsmarknaden. Men det är inget unikt svenskt fenomen, utan ett globalt dito som torde vara fullt iakttagbart från månen.Det finns dock ett par fenomen som gör att den svenska fastighetsmarknaden ser lite mer skakig ut ju djupare man studerar den. Och de hänger naturligtvis ihop. Den ena är att den så kallade ”konsolideringen”, där vi har haft en handfull aktörer som har varit mycket aktiva köpare under de senaste fem åren.

/…/

I mångt och mycket kan många transaktioner på den svenska fastighetsmarknaden betraktas som interntransaktioner. Där hittar vi exempelvis en del av den kritik som blankarfirman Viceroy tyckte sig finna hos SBB.

Och gräver vi där vi står så hittar vi kanske det största problemet med den svenska fastighetsbranschen. Det är att den redovisade direktavkastningen är väsentligt lägre än den ”verkliga”.

Indexproducenten MSCI som står bakom ett svenskt fastighetsindex kunde 2019 konstatera att ”yielden” för svenska fastigheter låg på 3,7 procent. Det var då bara Schweiz och Danmark som hade lägre avkastningskrav. Men MSCI tyckte då att denna driftsnettobaserade ”yield” inte återspeglade de återinvesteringsbehov som krävs för att över tid upprätthålla intjäningsförmågan utan redovisade även den ”justerade yielden”. Och ingenstans i MSCI:s fastighetsuniversum så var justeringarna större än i Sverige. Den ”justerade yielden” för svenska fastigheter trillade 2019 ner till 2,3 procent, klart lägst i världen. Det är svårt till mycket svårt att hitta någon bra förklaring till detta, annat än att vår bubbla är lite större än de andra. Jag har försökt få fram hur denna ”justerade yield” ser ut för senare år. Vi får se om MSCI återkommer i frågan.

Det här är inget nytt för de som har följt redovisningsutvecklingen hos de svenska fastighetsbolagen. De som har tagit rygg på fritänkare i branschen som framför allt Bo Nordlund och kanske även de gamla rävarna Hans Lind och Stellan Lundström har påpekat detta under lång tid.

Till stor del handlar detta om att det periodiska underhållet trycks upp i koncernbalansräkningen som ”investeringar” så länge som fastighetsvärdena är i stigande. Och det har de varit fram till nu.
Beaktar man detta så förstår man att man får en känsla av att man hamnar i ett svart hål när man gräver sig djupare i den svenska fastighetsbranschen,” skriver Per Lindvall.

Handelsbankens stora exponering mot Sveriges krisdrabbade fastighetsmarknad pekas ut som en förklaring till varför bankens aktie är den näst mest blankade i Bloomberg Europe 500 Banks and Financial Services Index efter Italiens Mediobanca, enligt uppgifter från S&P Global Market Intelligence.

Handelsbanken har nämligen den största exponeringen mot svenska fastigheter bland de nordiska bankerna. Ratingföretaget Moody’s Investors Service har sagt att det kan komma att sänka bankens kreditbetyg på grund av dess relativt höga känslighet för den drabbade sektorn. Det skulle i så fall vara Handelsbankens första nedgradering på över ett decennium.

Mycket av hotet mot Handelsbankens rating kommer från den svenska kommersiella fastighetsmarknaden, som drabbats hårt av stigande finansieringskostnader och fallande värderingar då centralbankerna har höjt räntorna i snabb takt.