Esteas vd inför noteringen: Vi är definitivt en av aktörerna som sticker ut

Som Realtid tidigare skrivit ska Esteas helägda dotterbolag Estea Omsorgsfastigheter genomföra en publik nyemission av nya fondandelar om 250 miljoner kronor. Samhällsfastigheter, ett segment i vilket omsorgfastigheter ingår, har under de senaste åren blivit alltmer populärt bland privata investerare. Attraktionskraften av den typen av investeringar med stabila och långsiktigt säkra kassaflöden har ökat snarare än minskat under den period av osäkerhet som coronapandemin skapat.

– Att området är eftertraktat av investerare beror på en mängd faktorer. Det är ett defensivt segment med liten konjunkturell påverkan, låg finansiell risk med skattefinansierade hyresgäster. Det finns anledning att tro att corona-stöket på de finansiella marknaderna i våras också kan ha drivit på sektorrotationen till samhällsfastigheter ytterligare, säger Johan Eriksson, vd för Estea, till Realtid.

Estea, bolaget som förvaltar fonden Estea Omsorgsfastigheter med fokus på just samhällsfastigheter inom vård och omsorg, ser en stor potential inom området. Estea Omsorgsfastigheter ska snart noteras på Nasdaq, under samma period som branschkollegan Offentliga Hus. Det är bara två i en rad händelser inom samhällsfastighetssektorn som aviserats sedan sommaren. Bland andra har Ilija Batljans Samhällsbyggnadsbolag, SBB, meddelat att bolaget ska investera 10-15 miljarder kronor inom statlig infrastruktur, i synnerhet försvarsbyggnader, inom fem år, och tenikfokuserade riskkapitalbolaget Serendipity att det planerar att investera i samhällsfastigheter.

Enligt Johan Eriksson finns det en rad fördelar med aktörer som Estea Omsorgsfastigheter som kan konsolidera tillgångar inom ett område som är mycket fragmenterat.

– Fastigheter är världens största tillgångsslag sett till reala värden och är ganska fragmenterad med många mindre fastighetsägare och ett fåtal stora institutionella ägare. Det finns ett antal aktörer, både på börsen och onoterade bolag som gör ett väldigt gediget arbete att konsolidera och skapa effektiva portföljer. Vi är definitivt en av aktörerna som sticker ut i det spannet, säger han.

Konkurrensen finns onekligen inom området Samhällsfastigheter men genom att nischa sig ännu mer inom just omsorg har Estea Omsorgsfastigheter lyckats bygga en stark position, säger Johan Eriksson. Att skattefinansierade hyresgäster ligger till grund för stabila kassaflöde gör det också lättare att säkra finansiering.

– Inom just omsorgsfastigheter ser vi konkurrens såklart, det är fina tillgångar, men vi är etablerade i marknaden, har goda relationer till de viktigaste operatörerna och många kontaktytor i transaktionsmarknaden. Vi har utarbetat en tydligt vägvinnande strategi där vi har lyckats förvärva riktiga premiumfastigheter. Det ska också understrykas att Estea Omsorgsfastigheter som nu noteras på Nasdaq är fokuserad på just omsorgsboenden vilket är en specifik nisch inom samhällsfastigheter. Vi är inte intresserade av exempelvis fängelser eller offentliga kontor.

Han fortsätter: 

– Utsikterna för finansiering är mycket goda. Vi jobbar primärt med bankfinansiering och bankerna är också förtjusta i långa stabila kassaflöden från skattefinansierade hyresgäster. Vi får bra villkor och det i sin tur skapar förutsättningar för stabila driftnetton som vi i vårt fall använder till våra investerares löpande utdelning i fonden.

Det rådande ränte- och inflationsläge underlättar finansieringen av den typen av fastighetstillgångar ännu mer.

– Den flacka räntekurvan på dessa låga nivåer är såklart en tillgång för oss som fastighetsinvesterare. Skulle någon vara orolig för en annalkande inflation så är ju fastigheter med indexerade hyresnivåer den kanske bästa tillflyktsorten. Vi ser goda möjligheter i rådande klimat även om vi såklart jobbar aktivt med olika räntestrategier för att minska riskerna vid ett plötsligt paradigmskifte på räntemarknaden, säger Johan Eriksson.

Underskott på över 30 000 vårdplatser

Trenden mot en ökande livslängd kombinerat med att 40-talister når åldern då ett vårdbehov ökar och att antalet vårdplatser är otillräckligt för att täcka det växande behovet borgar för en kraftig ökning av efterfrågan, enligt Esteas vd. 

– I ljuset av detta ser vi i många kommuner ett underskott av äldreboendeplatser redan idag. Ett underskott som enligt alla prognoser tycks öka i snabb takt. Finansdepartementet kom för en tid sedan ut med en bedömning som nämnde ett underskott på över 30 000 vårdplatser inom fem till sex år. Översatt till äldreboenden talar vi här om 500-600 enheter om drygt 50 lägenheter. Det här är Estea Omsorgsfastigheters sweetspot. Den efterfrågan som finns är enkel att prognostisera och underskottet lika enkelt att kvantifiera. Det är en delmarknad inom tillgångsslaget fastigheter som vi verkligen ser möjligheter att expandera inom på ett hållbart sätt.

Om det finns några finansiella skäl till att samhällsfastigheter blir en finansiell tillgång hos privata placerare istället för hos staten, regioner och kommuner är omdiskuterat, senast i en krönika av Realtids Per Lindvall som argumenterar för att ”Staten, regioner, och kommuner (där de senare har staten i ryggen) alltid finansierar sig billigare än någon privat aktör”. Men det är en helt annan fråga.

Hur ser ni på er roll som förvaltare av fastigheter gentemot kommunernas och statens roll som förvaltare? Hur ser era möjligheter på att vara bättre förvaltare?

– Jag är väldigt stolt över den förvaltningsorganisation som vi har byggt upp inom Estea, både på fondnivå och fastighetsnivå. Med det sagt finns det många duktiga förvaltare ut i kommunerna. Vi ser det inte som en tävling utan snarare att vi kan hjälpa de kommuner som lägger sina resurser på andra delar inom sin förvaltning och som kanske vill frigöra kapital genom att låta privata aktörer äga fastigheter som de hyr.

Hur starka är ni i konkurrens med andra aktörer inom samhällsfastigheter?

– Vi är absolut konkurrenskraftiga. Vi har varit med inom segmentet länge både som utvecklare och förvaltare. Att äga, förvalta och utveckla fastigheter är i många avseenden snarlikt oavsett inom vilket delsegment våra olika fonder är verksamma. Just omsorgsboenden kännetecknas av långa hyreskontrakt, ofta 15-20 år, så här är det kanske lite extra viktigt med relationen till hyresgästerna. Sen är det såklart helt väsentligt att det är moderna ändamålsenliga lokaler då det är hem och bostad, men också en arbetsplats för många människor.

Ingen fastighetsbubbla idag

På frågan om det nu finns risk för en ny fastighetsbubbla, eller om bubblan redan är ett faktum, svarar Johan Eriksson att det finns rimliga skäl till det ökande värdet av vissa fastighetstillgångar, i synnerhet inom samhällsfastigheter.

– Jag tror att det blir fel att tala om en bubbla. Det finns rimliga anledningar till att vi haft en uppskrivning av värdet på vissa tillgångar. Det är naturligt att ett långt, stabilt kassaflöde från en skattefinansierad hyresgäst kommer att värderas upp, när alternativa kassaflöden är i det närmast obefintliga. Avkastningskravet sänks när risken bedöms som acceptabel. Den som tidigare tittat på räntemarknaden som ett alternativ för avkastning vidgar sina vyer och då står dom här fina alternativen till buds. Det är rimliga värderingar om du frågar mig. Vi ser tydliga indikationer på en fortsättning av den trenden och väldigt glada för de tillgångar vi redan har i fonden.

Hur ser era planer ut inför och efter börsnoteringen?

– Vi är upprymda av allt som händer kring fonden just nu och det är med entusiasm som vi talar med investerare som är nyfikna och visar stort intresse för noteringen. Noteringen och den emission som vi gör i samband med den kan tillföra fonden 250 miljoner kronor. Kapitalanskaffningen tillsammans med tidigare förvärvskapacitet gör att vi kan genomföra en rad intressanta transaktioner. Vi jobbar med ett antal förvärv som vi avser genomföra och som vi bedömer kommer öka fondens intjäning och i förlängningen dess resultat. Vi är i en intensiv period med både notering och de här transaktionerna vilket är fantastiskt roligt och spännande. säger Johan Eriksson.

I samband med börsnoteringen riktar Estea ett erbjudande till både institutioner och allmänheten. Teckning pågår fram till den 19 oktober med Avanza som emissionsinstitut.