Det kniviga läget för bostadsutvecklarna

Svampsäsongen är i full gång efter den torra och föga mycelvänliga sommaren. Men alla vet att säsongen är kort, även om de mest tåliga trattkantarellerna kan härda ut långt in i december.

Bostadsutveckling har också en inbyggd cykel som påminner om svamparnas. Eftersom nyproduktionen ständigt konkurrerar med det befintliga beståndet som är 100 gånger större så ska det till gynnsamma förutsättningar under en följd av år, eftersom processerna är tröga, för att nyproduktionen ska ta ordentlig fart. 

Men när processerna väl har fått fart så börjar husen ploppa upp som svampar ur jorden. Säg den som inte vill vara bostadsutvecklare, från den egna lilla boendet med en nyinköpt värdeskapande marmorskiva i köket till stora etablerade aktörer som Tobin Properties.
Bostadsutvecklaren Tobin Properties resa började 2010 med två utvecklingsprojekt om totalt 60 lägenheter och en total investering på 350 miljoner kronor, med färdigställande 2014 respektive 2015.

Vid utgången av 2016 hade projektportföljen stigit till en samlad framtida investering på totalt 12 miljarder kronor. De samlade försäljningarna hade under denna period, fram till 2016, uppgått till de något blygsammare och nämnda 350 miljoner kronorna.

Expansionen höll i sig till hösten 2017 då klimatet i branschen började skifta. Fastigheter har fått säljas och den ena nyemissionen efter den andra har fått sjösättas. Den senaste genomfördes panikartat i juni  år. Då späddes de båda grundarnas, och tidigare huvudägarna, den nyss avgångna vd:n Erik Karléns och transaktionschefen Johan Varlands ägande ut till hälften.

Försäljningen av nya lägenheter har krymt ihop till en rännil. Produktionsstarter har fått skjutas på framtiden. Som en del i dessa mer eller mindre panikartade räddningsaktioner har Rutger Arnhult och hans fastighetsbolag Klövern, genom dotterbolaget Dagon, klivit in som ny huvudägare i december 2017.

I ett mera svampvänligt klimat skulle man ha kunnat se stora synergier. En bostadsutvecklare och en ägare av kommersiella fastigheter borde kunna vaska fram intressanta byggrätter för bostäder.

Problemet är att denna svampartade utveckling av, den implicita, där man räknar in pågående och framtida projekt, balansräkningen inte bara gäller Tobin utan i stort sett alla fastighetsutvecklare, från Oscar Propertes till gamla JM.

Vältablerade företag som JM har varit med om både uppgångar och nedgångar och borde ha en i hårdvaran ingraverad insikt om de snabba cykler som gäller i branschen när det vänder nedåt.

Problemet är väl att alla säger att den här gången är det annorlunda. En optimist kan resonera så här: ”Titta på den starka konjunkturen, hushållens växande disponibelinkomster, befolkningsutvecklingen, urbaniseringen och framför allt den låga räntan, som det inte finns något tecken på att den ska normaliseras i närtid, till halmstrået om Boverkets prognos för bostadsbehovet.”

Det är svårt att säga emot detta. Men den viktigaste punkten, betalningsvilja och inte minst betalningsförmåga för nettoutbudet av bostäder till de priser som utvecklarna behöver få ut kan nog ha (gravt) överskattats.

För så länge nytillskottet av bostäder är lågt och den som köper nytt säljer en gammal, där värdeutvecklingen skapat kontantinsatsen till den nya kan spelet hålla igång. Men när det krävs att ett större antal förstagångsköpare utan någon tidigare bostad att realisera, och som har svårt att spara ihop en miljon till kontantinsatsen på annat sätt, ska absorbera en allt större del av utbudet blir det en tunnare rännil av hugade köpare på visningarna. 

Det finns en del som talar för att det är i det marknadsläget som Rutger Arnhult och hans Klövern har köpt en bostadsutvecklare. Vi får se vad som händer, och om det finns skärsår efter första frosten i svampskogen och försöket att fånga upp den fallande kniven.