Dags ta boprisfallet på allvar

Bild2.JPG

Villan ovan kostade 45 miljoner kronor och är på 430 kvadratmeter, vilket ger ett pris på 105 000 kronor per kvadratmeter.

Om vi nu återvänder till Attefallshuset i Täby, som saknar sjöutsikt, känsla av privat avskildhet etc så är det slående att mäklaren Magnusson ursprungligen (i december 2017) värderade huset till 2 375 000 kronor, fast pris. Detta gav ett kvadratmeterpris på 79 000 kronor per kvadratmeter.

En liten detalj ska man dock notera – det ingår en avgift till föreningen på 1 700 kronor per månad, exklusive värme, vatten och el. Värme brukar ingå i en lägenhet så det är ur det perspektivet mer relevant att jämföra med ett hus. Avgiften ska också täcka lån i föreningen.

Det är här som de allra flesta bostadsspekulanter blir bortdribblade av mäklarna. Alla har hört att man ska kolla föreningens ekonomi, men få har kompetensen att göra det. 

Inköpspriset var 2 375 000 kronor för huset, nu fyra månader senare är det prissänkt till 1 995 000 kronor. 

Huset är en del i en bostadsrättsförening där byggaren har lagt en del av kostnaderna, för vilka lån tagits i föreningen. I det här fallet uppgår föreningens lån till 14 650 000 kronor utöver ursprungliga insatser om 59 000 000 kronor. 

Villans andel av BRF:en är 3,9 procent, vilket innebär att bostaden har en andel av föreningens lån på 571 350 kronor. Ägaren blir ju ansvarig också för dessa lån. Stiger räntorna så ökar avgifterna till föreningen. Lånen i föreningen är endast ett sätt att gömma undan den egentliga exponeringen för bostadsrättsköparen.

Sammanlagt ska köparen (nu) betala 1 995 000 för huset samt överta skulder för 571 350 kronor, vilket innebär en total köpeskilling på 2 566 350 kronor.

Lyssna på det och tänk efter: nästan 2,6 miljoner kronor för ett hus på 30 kvadratmeter i en förort till Stockholm. (Före jul låg den totala prislappen på nästan 3 miljoner kronor.)

Kvadratmeter blir antingen 111 600 kronor räknat på Attefallshusets maximalt tillåtna yta 23 kvadratmeter eller 85 500 kronor om man är lite snällare och räknat på 30 kvadratmeter inklusive 7 kvadratmeter loft (”Compact living”). Det är Östermalmsnivå på priserna mitt ute i villaområde i västra Täby med andra ord, prissänkningen till trots. 

Nu håller fördämningarna på att lossna och priserna faller. Men priserna faller väldigt olika. 

Byggnationen i Sverige gick på sparlåga från början av 1990-talet fram till och med 2012 främst i brist på politiska beslut där prisregleringen på hyresmarknaden höll tillbaka nybyggnationen. Sedan 2012 har det vänt i en väldigt stark utbyggnad istället och då framförallt på marknaden för bostadsrätter där det fanns en köpstark grupp som kunde finansiera bostäderna med höga lån.

Bild3.JPG

Men hösten 2017 stod det klart att det byggdes för många stora dyra lägenheter i förhållande till sammansättningen av den svenska befolkningen. Den växande delen av befolkningen består framför allt av invandring, vilket är en köpsvag grupp i samhället.

På en marknad som plötsligt slog om till överutbud föll bostadsrättspriserna med mellan 10 och 15 procent på ledande marknader som Stockholm och Uppsala.

Bild4.JPG

Efter ett par hyggliga månader och ökad omsättning på bomarknaden är det nu många som pustar ut och säger att nedgången ligger bakom oss. Vi är inte helt övertygade om detta.

De nya amorteringskraven slog till den första mars och vi vill se vart marknaden tar vägen efter detta. I bästa fall så har marknadspriserna anpassat sig perfekt till den nya verkligheten. I sämsta fall gav upploppet till de nya amorteringskraven en tillfällig positiv priseffekt som snabbt klingar av. 

Bankerna har redan infört regler om räntebuffertar. Det innebär att en låntagare ska klara av 2 procents ränta i botten, med tillägg för 5 procentenheters ränta för att klara av en ”normaliserad ränta”. Amorteringskravet adderar 1 respektive 2 procentenheter på toppen av detta. Vid en belåning över 70 procent blir kalkylen som låntagaren ska klara motsvarande mellan sju och nio procents kassaflödesmässig kapitalkostnad, vilket är absurt när de som redan är inne i bolånemarknaden lånar till 1,5 procents ränta.

Många har sprungit före de sista regelförändringarna och det är först nu när reglerna trätt i kraft som vi kommer att få se vart marknaden egentligen tar vägen.

Vi tror att det är effekten av denna nya regel som skapat ett sug på marknaden de senaste månaderna, men att den effekten nu borde vara borta. De följande månadernas statisk kommer att bli högintressant.

Det skiljer sig tydligt åt mellan olika delmarknader nu. Östermalm i Stockholm ser fortsatt stabilt ut:

Bild5.JPG

Likadant med Vasastan i Stockholm:

Bild6.JPG

Men däremot ser det sämre ut på Kungsholmen i Stockholm:

Bild7.JPG

Och särskilt på Södermalm i Stockholm:

Bild8.JPG

Eftersom det är 80-talisterna som stått på tur att köpa sin första lägenhet de senaste tio åren är det också de som dragit nitlotten efter den stora prisuppgången som svenska staten nu håller på att punktera.

Är det ett Hipsterfenomen vi ser? Hipstern är svårdefinierad men det förefaller typiskt sett vara 80-talister som gärna arbetar inom mode, media eller reklamvärlden och gärna bor på Södermalm, Vasastan och de södra närförorterna till Stockholm som Årsta, Aspudden, Midsommarkransen och Telefonplan.

Bild9.JPG

Ovan är prisutvecklingen för bostadsrätter på Södermalm. Det är väl det närmaste man kommer ett Hipsterindex. Priserna är nu tillbaka till nivåerna från våren 2016.

Det är för tidigt att dra några slutsatser ännu. Områden med högre nybyggnation ser ut att falla mer än andra områden. Det man inte vill se är en utveckling som i Saltsjöbaden söder om Stockholm där villapriserna är i stadigt fall, alltså det område där Fredde och Mickan bor i TV-serien Solsidan:

Bild10.JPG

I Nacka och angränsande Värmdö har det producerats enormt mycket hus de senaste åren. Nära både staden och skärgården har priserna skjutit i höjden.

Läget för dem som bor på Solsidan är dock bekymmersamt. En normal dag tar det 25 till 45 minuter att ta sig in till centrum av Stockholm. Men ombyggnaden av Slussen har startat. Trafiken över Saltsjöbanan är stängd den sista biten till Slussen och ersatt med buss samtidigt som även biltrafiken korkas igen vid Danvikstull. Plötsligt har 40 minuter förvandlats till mer än en timme i båda riktningarna, det vill säga upp till två timmars restid per dag bara för att ta sig till jobbet. Då detta elände kommer att vara rådande läge i minst fyra år och drabbar familjer i hela Nacka, så faller priserna snabbt.

För att hejda fallet och få en positiv spinn på bostadsmarknaden behöver politikerna fatta en rad beslut, framför allt följande: 

1. Lätta på amorteringskraven. De skapar en onödigt hög tröskel för de som ska köpa sin första lägenhet och minskar omsättningen på marknaden.

2. Mildra flyttskatten. Väldigt många äldre sitter idag fast i sitt boende och vill inte sälja för att inte tvingas skatta bort en stor del av vinsten som numera kan handla om miljonbelopp. Även detta minskar omsättningen på marknaden.

3. Inför en tvingande regel för fastighetsmäklare att redovisa faktisk belåning för bostaden där både inköpspriset och del i föreningens lån ingår i kalkylen. Få kan läsa en balansräkning. Men tar man fasta på belåningen i föreningen blir det mycket klarare. Inför ett nytt nyckeltal, vi kan kalla det för TPB, vilket innebär ”Totalt pris med belåning”. Beräkningen är följande: ((Lägenhetens andel av föreningen x Föreningens belåning) + förvärvspris) / antal kvadratmeter.

Den senare åtgärden kan rädda många familjer från skuldfällor och kan blåsa ur den del av marknaden som är mest spekulativ. Mäklarkåren och bostadsutvecklarna gör sitt bästa för att dölja dessa giftiga lån. Tvinga fram regler som gör dem synliga.

Det behövs bättre omsättning och ökad transparens på denna redan idag genomreglerade marknad.

Anders Elgemyr
vd Jarl Securities

Bertil Nilsson
fastighetsanalytiker Jarl Securities