Cushman & Wakefield: "Rekordhög transaktionsvolym – oändligt med kapital"

I måndags stod det klart att Castellum, med storägare och ordförande Rutger Arnhult, lägger bud på Kungsleden. Tidigare i år blev Corems köp av 60-miljardersbolaget Klövern – en av de största fastighetsaffärerna i Sverige – klar. I den sistnämnda transaktionen fanns Rutger Arnhult på bägge sidor i egenskap av storägare i båda bolagen.

Parallellt har Erik Selins Balder slutfört förvärvet av det norska industrifastighetsbolaget Asset Buyout Partners.

Ilja Batljan med bolaget SBB har genomfört otaliga transaktioner, däribland förvärvet av Offentliga Hus.  

Och under våren har samtliga – Batljan, Selin och Arnhult – på ett eller annat sätt varit inblandad i budstriden om norska Entra.    

”Oändligt med kapital”

Det stora intresset för fastigheter gör avtryck i statistiken. Fastighetsrådgivningsföretaget Cushman & Wakefield har tagit fram siffror som visar att transaktionsvolymen på den svenska marknaden, för första halvåret 2021, uppgick till 145 miljarder kronor.

Det är nästan dubbelt så mycket jämfört med motsvarande period förra året. Och då räknas av förklarliga skäl inte fastighetsmagnaternas äventyr i övriga nordiska länder in. Dessutom ingår bara affärer där köparna förvärvar en majoritetsandel.

– Det är de stora strukturaffärerna som lett till första halvårets rekordhöga transaktionsvolym. Det finns i det närmaste oändligt med kapital på den globala investerarmarknaden just nu som söker avkastning, säger Anders Elvinsson, Head of Valuation & Strategic Advisory på Cushman & Wakefield, och fortsätter:

– Riskaptiten har ökat inom samtliga fastighetssegment. För i princip alla typer av fastigheter finns en motiverad köpare. Så var det inte förra året. Under en period såg vi en del kontorsfastigheter – men framför allt köpcentrum och hotell – som i princip var osäljbara.

Signifikant portföljpremie

Enligt fastighetsrådgivningsföretaget är också andelen miljardaffärer av totala volymen – 64 procent – större än någonsin.

– En överväldigande majoritet av de större fastighetstransaktionerna de senaste åren är portföljtransaktioner. Att förvärva flera fastigheter – en redan komponerad portfölj – i en och samma transaktion sparar tid, transaktionskostnader och kan även generera lägre risk då portföljen blir diversifierad. Dessutom så skapas förutsättningar för mer gynnsamma finansieringsmöjligheter. Vid transaktioner av större volym har vi också sett en statistiskt signifikant portföljpremie – investerare är helt enkelt villiga att betala mer för portföljer, förklarar Frida Carlsson, Fastighetsvärderare på Cushman & Wakefield.

Samtidigt antyder siffrorna för första halvåret att utländska investerar inte är lika intresserade av Sverige som tidigare. Andelen utländska investerare har nästan halverats till 12 procent.

– Jag tror man ska ta den minskningen med en nypa salt. Flera inhemska strukturaffärer gör att den utländska andelen ser relativt liten ut. Exempelvis räknas Corems köp av Klövern som en affär med inhemska investerare – fastän det finns utländska ägare i det köpande bolaget, säger Anders Elvinsson som tror på ett fortsatt stort intresse för den svenska fastighetsmarknaden.

– Mycket talar för att de stora giganterna så som Blackstone och Blackrock samt andra stora private equity-bolag, kommer stå på köparsidan i Sverige även fortsättningsvis.

Under första halvåret stod bostäder för ”bara” 22 procent av transaktionsvolymerna. Normalt sett brukar andelen uppgå till runt 30 procent. Men segmentet kan inom kort komma att toppa listan. I somras skrev Fastighetsvärlden att Akelius överväger att sälja den absoluta merparten av sina fastigheter i Sverige, Danmark och Tyskland. Totalt äger bolaget fastigheter i Sverige för nästan 30 miljarder kronor. Enligt uppgift till tidningen har Pangea fått i uppdrag att vara säljrådgivare i Skandinavien.

Kontorsfastigheter toppar listan

Hittills i år toppar dock kontorsfastigheter listan med en andel om 31 procent av totala transaktionsvolymen – vilket är intressant med tanke på spekulationerna om en annalkande kontorsdöd i spåren av covid-19-pandemin.

– Under 2020 såg vi flera större affärer i regionstäderna samtidigt som det var ovanligt få kontorsfastighetsaffärer i Stockholm. Under 2021 har vi sett betydligt fler kontorsfastighetstransaktioner i Stockholm. Här hjälper också Corems köp av kontorstunga Klövern till, säger Anders Elvinsson.

Och trots att andra halvåret fortfarande är ungt talar uppgifterna om Akelius-affären och Castellums bud på Kungsleden om 27 miljarder kronor – som inte räknas in i statistiken för första halvåret – för att även helåret 2021 kommer att bjuda på rekordsiffror.

– Mycket talar för att Castellums bud går igenom och jag ser oddsen som extremt låga på att hela 2021 blir ett rekordår, säger Anders Elvinsson.

Källa: Cushman & Wakefield