Christina Nyman: Den ökande skuldsättningen inom fastighetsbranschen en risk

Fysiska klimatrisker – såsom skyfall och jordskred – blir en allt viktigare fråga för fastighetssektorn. En annan het fråga, enligt Handelsbankens ekonomer, är vad högre inflation och räntor skulle betyda för sektorn. 

– Högre inflation och räntor oroar oss inte särskilt så länge det beror på en stark ekonomi. Kraftigt stigande räntor till följd av finansiell oro är istället det vi fasar mest för, säger Handelsbankens chefsekonom, Christina Nyman. 

Klimatanpassningar kan handla om allt från att avskärma solinstrålning för att minska inomhustemperatur, stabilisera sluttningar för att förebygga jordskred till att anordna flödesvägar för att minska risk för översvämning – vilket kräver investeringar. Där väntar sig Handelsbankens ekonomer att det kommer bli ökade krav på att identifiera och hantera fysiska klimatrisker, inte minst kopplat till försäkring och finansiering av tillgångar.

Investeringar i klimatanpassning har hittills inte varit i fokus när det gäller grön finansiering, men har enligt Handelsbanken potential att växa. En annan del av marknaden som växer är så kallad hållbarhetslänkad finansiering. 

–Hållbar finansiering inom fastighetssektorn är inte bara gröna obligationer. Just nu pågår en snabb utveckling som inkluderar hållbarhetslänkade lån och obligationer, vilka öppnar upp marknaden för verksamheter som inte har tillgångar som passar för grön finansiering, säger Christina Nyman.

Industrilokaler och bostäder är fortsatt hett och fastighetsfinansiering inom kontorssegmentet har vänt upp, visar enkätsvar från företagsrådgivare inom banken. Premievärderingen bland börsens fastighetsbolag har på senare tid fallit, från historiskt höga nivåer, efter pånyttfödd oro för högre räntor. 

–Sammantaget förväntar vi oss att trenden från fjolåret består – fortsatt svalt för detaljhandelsfastigheter, skapligt för kontorsfastigheter men desto starkare för bostäder och industri- och logistiklokaler, säger Christina Nyman. 

Företagsobligationsmarknaden fortsätter att vara stark. En allt större del av de svenska fastighetsbolagens finansiering kommer ifrån euroobligationer. 

Stora bolag gynnas i kreditvärderingsinstitutens bedömningar vilket ger fördelar på obligationsmarknaden. Synergierna är inte alltid uppenbara, men finns i både finansiering och centrala kostnader. Men med låga direktavkastningar kan dessa kostnadsbesparingar ändå vara viktiga, skriver banken i sin rapport.

– Vi förutspår att konsolideringen kommer att fortsätta, åtminstone så länge tillgången på lånat och eget kapital är god, säger Christina Nyman. 

”Om något utlöser kraftigt stigande riskpremier vill det till att centralbankerna är där och återigen stöttar upp.”

Rapportens prognos är att inflationsuppgången i stor utsträckning är tillfällig och det dröjer innan det kommer en räntehöjning från Riksbanken. 

– Hushåll och företag kommer fortsatt att möta låga räntor, både rörliga och bundna. Vi ser inget utrymme för ytterligare nedgångar i bundna boräntor och femårsräntan är till och med lägre än den rörliga, vilket gör det ovanligt förmånligt att binda räntan, säger Christina Nyman.

Även om inte ett höginflationsscenario bedöms som särskilt sannolikt utgör den ökande skuldsättningen inom fastighetsbranschen en risk. 

Skulle riskpremier stiga kan det drabba efterfrågan, finansiering och därmed fastighetspriser hårt, särskilt om bankerna känner sig tvungna att strama åt kreditförsörjningen. 

– Om något utlöser kraftigt stigande riskpremier vill det till att centralbankerna är där och återigen stöttar upp, säger Christina Nyman.

Konjunkturåterhämtning, fortsatt låga räntor och frånvaro av bostadspolitiska reformer bäddar för stabila bopriser. 

–Vi bedömer att prisrusningen är över, men vi räknar med att bostadspriserna fortsätter öka – med nära 5 procent nästa år för att sedan bromsa in ytterligare, säger Christina Nyman.

Även om underskottet av bostäder minskar förväntas bristen på villor bestå och hålla uppe prisnivån. Antalet i familjebildande ålder ökar snabbt. Fler äldre bor kvar allt längre i villa. 

– Den överlag höga byggtakten kan dock på sikt utgöra en risk för boprisutvecklingen, tillsammans med risken för snabbare räntehöjningar, säger Christina Nyman.