Castellums fint ett publikfrieri som sällan skådas i denna normalt ganska tröga bransch

”Finns det så stora stordriftsfördelar inom fastighetsbranschen så vore det bästa att samla Sveriges fastigheter i ett enda stort bolag”, yttrade fastighetsbolaget Hufvudstadens dåvarande vd Tomas Billing sig, när konsolideringsvågen bland Sveriges fastighetsbolag drog i gång i början på 2000-talet. Varför inte ta det hela vägen och inkludera Norge!

Castellum är väl det bolag som har kommit längst på väg i detta högsamlande. Deras fint, att först kasta in handduken i kampen om norska Entra och sedan likt Hulken i en välkoreograferad amerikansk wrestlingmatch kasta sig in i ringen igen för att golva en redan jublande Batljan med den klubba av aktier de hade köpt norska staten, var ett publikfrieri som sällan skådas i denna normalt ganska tröga bransch

Vi kan påminna om Castellums uppköp av Norrporten 2016, som var en liten märkeshändelse. Med den affären så uppstod något nytt i ett fastighetsbolags balansräkning, nämligen goodwill. Det vill säga att köpeskillingen var så hög så att den inte ens med den sedvanliga kreativitet som präglar branschen kunde skrivas upp på fastigheterna.

Castellums bud på Norrporten var dock inte så tokigt, sett i backspegeln. Räntorna och avkastningskraven har fortsatt rutscha mot noll sedan den affären. Men goodwillen ligger kvar och skvalpar i balansräkningen, som en påminnelse om att vi lever i lite märkliga tider.

Det är möjligt att de mera offensiva fastighetsbolagen och dess ledare har förutsett den makroekonomiska abnormalitet som dagens ränteläge ändå är ett vittne om. Grattis.

Men stordriftsfördelarna inom fastighetssektorn vad gäller intäkter och själva driften är fortfarande högst begränsade, liksom den är många andra kapitalintensiva branscher, som de för mig bekanta skogs- och stålindustrierna, som vid en första anblick inte har så mycket gemensamt. Men det har de. En är att kapacitetsutnyttjandet är den viktigaste faktorn för lönsamheten. Tumregelmässigt kan man säga att om kapacitetsutnyttjandet understiger 90 procent så är lönsamheten under tryck, priserna faller. Stiger det över 95 procent stiger möjligheterna att pressa upp intäkterna. Castellums uthyrningsgrad föll lite under coronapandemin till 93 procent.

Men ledtiderna är långa i fastighetsbranschen, så länge inte hyresgästerna ställer ut skorna. Och där ser det än så länge bra ut, trots pandemin. Men ingen vet, möjligen med undantag för Rutger Arnhult, Henrik Saxborn och Ilija Batljan, vad efterbörden till denna pandemi för med sig. Det vill säga hur det framtida nyttjandet av kontorslokaler och andra faciliteter kommer att utvecklas.

Det är inte omöjligt att efterfrågan kommer att sjunka, kanske falla under 90-procentstrecket, liksom att kraven på att anpassa olika lokaler till de nya tiderna kommer att öka. Det kan leda till hyrespress och ökade anpassningskostnader, som inte kan rullas över på kunderna. Då om inte förr kommer de årliga underhållskostnader som Castellum nu tar på sitt bestånd om 33 kronor per kvm, för att hålla sitt bestånd som de värderar till 22 000 kronor per kvm i skick, att de ter sig lika absurt som dagens ränteläge.

Och med fallande och mer osäker avkastning kommer stigande riskpremier, normalt, som ett brev på posten. Se hur det såg ut i våras. Riksbanken kan kanske inte hålla mot den dynamiken i evig tid.     

Någon kanske kommer att ställa frågan: Yieldspread, vad var det egentligen?

Så norska statens beslut att ta pengarna och inte ta Castellums bud som värderas till 170 kronor per aktie, för en substans som värderades till 152 svenska kronor, mera goodwill, för så sent som en dryg månad sedan, kan visa sig vara den bästa affären.