Castellum-Kungsleden: Två gamla statliga uppsamlingsplatser för nödlidande lån åter samman

Knappt trettio år efter den stora finanskrisen så förs två av de mer centrala fastighetsbolag som bildades för att rädda bankernas fordringar åter samman. Både Castellum och Kungsleden skapades för att ta hand om förstatligade Nordbanken/Gotas nödlidande fastighetslån. Sedan tidigare har Castellum dessutom köpt upp Norrporten.

Castellum bildades efter fastighetskrisen i början på 1990-talet, vid en tid när Rutger Arnhult precis inlett sin karriär som fastighetsanalytiker. De förstatligade bankerna Nordbanken och Gota, som båda numera ingår i Nordea, satt då med mångmiljardpanter för dåliga krediter. Staten organiserade två företag, Securum och Retriva, för att hantera avvecklingen av panterna. När Retriva försvann in i Securum skapades Europas största fastighetsägare. Det var ett arbete som inte alltid var okontroversiellt, bankerna anklagades emellanåt för att gå hårt fram mot kredittagarna.

Det gör Arnhult-bolaget till en formlig koloss jämfört med de fastighetsportföljer som på sin tid var en stor orsak till att de svenska bankerna gick på knäna i början på 1990-talet.

Ur det kom fyra börsbolag. Castellum fick ta hand om fastigheter i lite bättre lägen. Kungsleden fick en påse hus utspridda över landet. Norrporten hade främst fastigheter i norra delarna av landet, medan Pandox fick ta hand om några hotellfastigheter.

När allt utom Pandox är nu på väg att samlas i Castellum kan man bland annat konstatera att alla bolagen vuxit kraftigt. Det sammanslagna Castellum-Kungsleden kommer att sitta på en fastighetsportfölj som är värderad till 157 miljarder kronor.

Det gör Arnhult-bolaget till en formlig koloss jämfört med de fastighetsportföljer som på sin tid var en stor orsak till att de svenska bankerna gick på knäna i början på 1990-talet.

När Castellum börsnoterades 1997 var fastighetsvärdet cirka 10 miljarder kronor. I portföljen fanns främst fastigheter i några av Sveriges större orter med låga vakanser och säkrare kassaflöden. Fastigheter som var sämre uthyrda, projektfastigheter och fastigheter på mindre orter hamnade i Kungsleden.

Uppdraget i Kungsleden var att sälja portföljen så fort som möjligt till vettiga villkor. Redan i mitten på 1990-talet sålde Kungsleden över 800 fastigheter. Företaget såldes sedan av staten till ett antal institutionella placerare. Då vände bolaget på skutan och började återigen göra stora investeringar, bland annat köptes ett stort antal fastigheter från Föreningsbanken och S-E-Banken. När bolaget börsnoterades 1999 kontrollerade det fastigheter värderade till 5 miljarder kronor, med andra ord väsentligt mindre än det Kungsleden som Castellum nu vill köpa.

Under 2000-talet har fastigheter både köpts och sålts i högt tempo, och strategierna bytt av varandra. Kungsleden var exempelvis väldigt tidigt ute med att satsa på så kallade samhällsfastigheter, det brännheta segment som under senare år har skapat hypen kring SBB. Sedan Biljana Pehrsson, som nu är tänkt att ta över som vd för det sammanslagna Castellum-Kungsleden, blev vd för Kungsleden 2013 så har strategin dock varit att utveckla kommersiella fastigheter på ett antal utvalda så kallade tillväxtområden.

På den tiden gick det fortfarande att få ett fastighetsbolag med rabatt i förhållande till det angivna substansvärdet.

Men redan för fem år sedan köpte Castellum upp ett annat av de fastighetsbolag som skapades av Securum/Retriva, Norrporten. Det Sundsvallsbaserade bolaget lyftes ut ur Castellum och börsnoterades redan 1994, för att 2001 köpas ut av Andra och Sjätte AP-fonden. Därefter expanderade det från början Norrlandsfokuserade bolaget både till mellersta och södra Sverige, Köpenhamn och Hamburg.

När Castellum köpte Norrporten med en kombination av kontanter och egna aktier hade bolaget fastigheter värderade till cirka 15 miljarder kronor. På den tiden gick det fortfarande att få ett fastighetsbolag med rabatt i förhållande till det angivna substansvärdet. Budet på Kungsleden innebär däremot premium inte bara i förhållande till börskursen, utan också i förhållande till värdet på fastighetsportföljen. Det krävs med andra ord en fortsatt stark fastighetsmarknad bara för att komma ifatt vad Castellum nu betalar.

Både Castellum och Kungsleden har visserligen gjort nyemissioner på resans väg. Men framför allt handlar det om massiva förvärv, och en del försäljningar. Och inte minst en fastighetsmarknad som präglats av låga räntor, stor efterfrågan och kraftigt uppskruvade fastighetsvärden

Det sammanslagna Castellum-Kungsleden får en portfölj med fastigheter med stor geografisk spridning i Norden. Det ska ge större riskspridning och en bredare kundbas.

Inte minst handlar det om att komma åt de europeiska obligationsmarknaden.

Samtidigt är Castellum på god väg att bli den första svenska så kallade utdelningsaristokraten, det vill säga med höjd aktieutdelning 25 år i sträck.

Under senare år har kapitalet flödat i obligationssektorn. Bortsett då från när coronapandemin slog till för snart 1,5 år sedan, och stora delar av obligationsmarknaden bottenfrös. Även om metoderna var annorlunda mot finanskrisen för 30 år sedan, så var det även denna gång staten som, nu via Riksbanken, fick träda in och rädda marknaden.

Genom att en allt större del av fastighetsbolagens skulder under senare år lånats upp på kreditmarknaden måste de löpande refinansieras genom nya obligationer. Castellum måste exempelvis också ge ut en hybridobligation för att klara sin rating i samband med Kungsleden-budet, en manöver som även innehåller planerade försäljningar av fastigheter.

Samtidigt är Castellum på god väg att bli den första svenska så kallade utdelningsaristokraten, det vill säga med höjd aktieutdelning 25 år i sträck. Vårens utdelningsbeslut innebär att bolaget höjt utdelningen 23 år i rad.

Castellums bud på Kungsleden ger dessutom en del deja vu-känsla kring både finansiering och rådgivare. Nordea står för bryggfinansieringen, och är finansiell rådgivare i samband med budet. Det är även Lenner & Partners, där Rutger Arnhults gamla analytiker-kollega och numera affärskompanjon Patrik Tillman är vd.

När Castellum gjorde sitt Norrporten-köp, det vill säga innan Arnhult klivit fram som ny storägare och styrelseordförande, var Carnegie och Pangea Property Partners finansiella rådgivare.