"Bostadsoron beror på överutbud och missriktat politisk styrning"

Pål Ahlsén, vd för Akelius Residential Property

Det råder oro på marknaden, bland framförallt bostadsutvecklare. Hur påverkas ni och hur ser ni på denna oro?
– Vi påverkas inte alls. Hyresmarknaden karaktäriseras alltjämt av stor efterfrågan. Vi har ett tusen ansökningar per vakant lägenhet i Stockholm.

Är denna oro kanariefågeln som skvallrar om att vi är på väg in i en lågkonjunktur?
– Jag tror inte att enkom den priskorrigering vi sett på bostadsrätter leder till lågkonjunktur. Det måste till en generell nedgång av efterfrågan i ekonomin. Den tycks vi inte se ännu, men det kan ändras snabbt.

Aktiekursen hos flera aktörer går ned. Hur stor fallhöjd finns det kvar?
– Jag har inte följt eller analyserat detta.

Det byggs mindre, fler behöver bostad, går vi mot en bostadskris?
– Det finns alltjämt en stor bostadsbrist. Den kan bara minska genom att fler lägenheter byggs. Att färre lägenheter nu byggs spär naturligtvis på detta.

Sophia Mattsson-Linnala, vd för Rikshem:

Det råder oro på marknaden, bland framförallt bostadsutvecklare. Hur påverkas ni och hur ser ni på denna oro?
– Vi får fler förfrågningar från utvecklare som söker avsättning för projekt. Vi ser möjligheter att komplettera vår befintliga fastighetsportfölj med nya moderna och kvalitativt intressanta produkter i strategiska lägen. Men samtidigt har vi anledning att tänka till kring hur stor marknad det finns för nyproducerade hyresrätter om vi söker hyresgäster som själva har ekonomisk förmåga att stå för hyran. Det kan också bli hög omsättning i dyrare hyresrättsbestånd. Blir hyran alltför hög jämfört med andra boendeformer kan nyproducerade hyresrätterna komma att nyttjas som genomgångsboende snarare än långsiktig bostad.

Är denna oro kanariefågeln som skvallrar om att vi är på väg in i en lågkonjunktur?
– Jag skulle snarare säga att en nedgång inom byggindustrin späder på den redan svagare konjunkturen. Det är bl a ändrade villkor för privat upplåning kombinerat med att marknaden för nyproducerade bostäder börjar bli mättad på flera håll samt förväntansbilden kring framtida bostadsprisutveckling, som gör att bostadsutvecklarna har utmaningar. Att idag teckna sig för en lägenhet som beräknas vara färdig om ett par år har blivit både problematiskt och oattraktivt. Du vet inte hur marknaden utvecklas och du måste ha finansieringen under kontroll. Det upplevs i dagens läge som för spekulativt att köpa på en marknad och sälja på en annan om du inte i magen tror att bostadspriserna ska gå upp. Det gör att det är mer attraktivt att göra transaktioner i redan befintliga bostäder.

Aktiekursen hos flera aktörer går ned. Hur stor fallhöjd finns det kvar?
– Det beror på de olika aktörernas portföljer, faser för projekten samt långsiktiga ekonomiska stabilitet.     

Det byggs mindre, fler behöver bostad, går vi mot en bostadskris?
– Vi har sedan länge en bostadsmarknad som inte möter bostadskonsumenternas efterfrågan när vi ser till hushåll med svag ekonomi. Personer med hög betalningsvilja och förmåga kan lösa sitt bostadsbehov. Ekonomiskt svagare hushåll skulle oaktat vad inte få sitt bostadsbehov mött genom nyproduktion om inte stora subventioner täcker deras bristande betalningsförmåga.

David Dahlgren, vd och grundare av Gladsheim Fastigheter

Det råder oro på marknaden, bland framförallt bostadsutvecklare. Hur påverkas ni och hur ser ni på denna oro?
– Det påverkar i så måtto att det skapar en lite mer avvaktande inställning hos alla inblandade; investerare, kreditgivare och fastighetsägare. Men som alltid i orostider uppstår möjligheter att förvärva till förmånligare villkor. Oron på BRF-marknaden ökar också den generella efterfrågan på hyreslägenheter, så i det perspektivet är oron en fördel för oss. Likaså ger det oss möjligheter att pressa priset på renoveringar.

Är denna oro kanariefågeln som skvallrar om att vi är på väg in i en lågkonjunktur?
– Oron på BRF-marknaden är mer en konsekvens av alltför stort utbud av nyproduktion i delar av marknaden i kombination med sent införda amorteringskrav som i många fall fördubblat månadskostnaden för köparna. Det utestänger många köpare från marknaden. Den konjunkturella fundamentan i form av låga räntor, hög sysselsättning och god reallönetillväxt talar egentligen för att bostadsmarknaden borde ha kunnat vara starkare.  Bostadsoron är därmed en konsekvens av överutbud och missriktat politisk styrning, inte en vikande konjunktur. Sen sammanfaller detta med indikatorer på konjunkturavmattning men det är inte en vikande konjunktur som förklarar försvagningen av nyproduktionsförsäljningen som började för ett år sedan.

Aktiekursen hos flera aktörer går ned. Hur stor fallhöjd finns det kvar?
– Så länge vi inte ser ökande försäljningar av lägenheter hos utvecklarna så finns det få saker som talar för ökad framtida vinsttillväxt som stöd för aktiekurserna hos bostadsutvecklarna. Där tror jag nedsidan är större än uppsidan. Givet konjunkturutsikterna är potentialen bättre för förvaltande fastighetsbolag med starka kassaflöden, många och stabila hyresgäster och där förvaltningsresultatet kommer att fortsätta gynnas av den lågräntemiljö vi kommer fortsätat befinna oss i under många år.

Det byggs mindre, fler behöver bostad, går vi mot en bostadskris?
– Vi har redan en bostadskris ur ett samhälleligt perspektiv i så måtto att det råder en enorm brist på bostäder för det stora flertalet människor i hela Sverige. Det krävs reformvilja och politiska incitament under många år för att råda bot på detta. Den fundamentala bristen gynnar bolag som Gladsheim som sysslar med hyresfastigheter i såväl förvaltning som nyproduktion. Sen finns det en bostadsutvecklarkris som är fokuserad på ett antal mindre bolag som totalt sett står för en liten del av fastighetsmarknaden som är lätt att överdriva. Den är dock delvis självförvållad med för stor finansiell risk i bolag med ojämn intjäning över konjunkturcykeln, delvis en konsekvens av amorteringskrav som införts alltför sent i priscykeln.