Bostadsfond tar in över 60 miljoner i emission

Svenska Bostadsfondens senaste fond har efter sin första emission i somras tagit 62,2 miljoner kronor från drygt 300 investerare som i snitt gått in med cirka 200.000 kronor var.

Ytterligare emissioner planeras innan fonden helt stängs för kapitalinhämtning sommaren 2017, uppger Oscar Swahn, chef för privatmarknad på bolaget, för Realtid.se under klockringningsceremonin på Nordic Growth Market. Fonden noteras på NGM:s AIF-lista den 25 juli men ceremonin flyttades till efter semestern.

– Fonden får ha en teckningsperiod i ett år från det att första erbjudandet avslutas så fram till midsommar nästa år har vi teoretisk möjlighet att sjösätta ytterligare emissioner. Men det tar alltid tid från en genomförd emission till att vi förvärvar fastigheter, så den anledningen vill vi sätta pengar i arbete innan nästa emission genomförs så att vi inte får en svans med för mycket kapital som ligger icke-investerat. Rimligt är att vi hinner kanske en emission på hösten och en på våren. Sedan stänger vi, säger han.

Maxgränsen som nämndes i prospektet är 300 miljoner kronor. Däremot är det enligt Oscar Swahn "inget självändamål" att komma upp till den summan eftersom fonden ska samförvaltas med bolagets övriga fonder.

– Om du tittar på våra senaste privatmarknadsfonder så ligger det intagna kapitalet på mellan 150-200 miljoner kronor, så det är en rimlig målsättning, säger han.

Nya fonden, som går under namnet Svenska Bostadsfonden 14AB, är framför allt riktad mot privatpersoner och mindre företag. Bolaget förvaltar också ett flertal institutionella fonder där minsta investeringen ligger på 25 miljoner kronor.

Några fastigheter har bolaget ännu inte förvärvat men enligt vd Lars Swahn är ett antal redan på gång.

– Vi kommer att ha en belåning på drygt 60 procent och då ska vi ha köpt fastigheter för 150 till 200 miljoner under hösten. Det är målet och det känner vi oss trygga med, säger han.

På marknaden finns gott om objekt men samtidigt har konkurrensen ökat markant. Bostadsmarknaden var inte lika attraktiv när Svenska Bostadsfonden drog igång för 13 år sedan.

– Storlekssegmentet som vi primärt förvärvar inom, det vill säga ett fastighetsvärde på ca 50 till 300 miljoner kronor per fastighet, bedömer vi som positiv där vi ser möjligheter till fortsatt bra affärer. Det är en bra sektor enligt oss eftersom den är lite för stor för de mindre aktörerna men något för litet för de största fondbolagen eller de börsnoterade bolagen, säger han.

En del fastighetsinvesterare har uttryckt viss oro över att den svenska och nordiska marknaden generellt är mindre jämfört med i övriga Europa och att det kan skapa svårigheter att hitta bra objekt. Lars Swahn menar att konkurrensen ökat rejält men pekar samtidigt på att marknaden är större än vad många tror.

– Vi har cirka 1,5 miljoner hyreslägenheter i Sverige, vilket motsvarar ett kapitalvärde på cirka 1.500 miljarder kronor, så det är totalt sett en mycket stor marknad. Cirka hälften ägs av privata bolag som är familjeverksamheter. Vi jobbar mycket med sådana säljare, som ofta är ganska försiktiga med vem de säljer till. Tittar vi på kommunerna som också är storägare så finns det väldigt många hyresbostäder där ute. De vill se långsiktighet så de väljer också köpare med omsorg, säger han.

Tidigare i somras fick Svenska Bostadsfonden mycket kritik från bland annat Aktiespararna för avgiftsstrukturen för den nya fonden. Det framgick i prospektet att – om fonden når taket på 300 miljoner i kapital – så kunde de totala avgifterna ligga på en tredjedel av emissionslikviden.

Lars Swahn kommenterar genom att säga att dessa avgifter går åt till att etablera och förvalta fonden, samt att de är lika stora som för ett börsbolag i samma storlek som gör en kapitalresning.

– Ett börsbolag som gör en emission tar också mellan 5-10 procent i kostnader. Det som privatfonderna har är tre procent på bruttovärdet och det motsvarar 10 procent av nettovärdet.Dessa kostnader går till bland annat kapitalanskaffningskostnader samt finansiering av de kostnader som läggs ned för att identifiera och analysera de fastighetsförvärv som genomförs i fonden. 

– Vidare tar fonden ut en årlig förvaltningsavgift om 0,65 procent per år av fastighetsvärdet. Denna kostnad går till att finansiera den centrala administrationen som uppstår i fonden. Avslutningsvis erhåller fonden en vinstdelning som delas mellan investeraren, 80 procent, och förvaltningsbolaget, 20 procent, på den avkastning som överstiger fondens jämförelseränta, SSVX 90 dagar. Vinstdelningen är således en vinst som tillfaller förvaltningsbolaget på den överavkastning som fonden har levererat till investerarna. Jag anser att detta är en bra, marknadsmässig och rättvis avkastning där både investerarna och förvaltaren får en bra avkastning respektive morot att leverera god och säker avkastning på investerat kapital.

Oscar Swahn tillägger:

– Förutsättningarna för avgiftsuttaget på en tredjedel är att man tar in 300 miljoner i kapital, man belånar upp det till 70 procent så man förvärvar för en miljard, och tredje kriteriet är att man lyckas göra den avkastningen man räknar som högst. Vi räknar 6 till 9 efter avgifter och i prospektet måste man räkna på det högsta. Avgiftsuttaget bygger på dessa tre kriterier.  Slår du ut det på fastighetsvärdet på en miljard så får man då tio procent istället. Det är inte så att en tredjedel försvinner direkt. Kartläggning av fastigheter lägger vi ner mycket kostnader på. Avgiftsstrukturen ska bidra till det. Det är ingen nettointäkt utan bruttointäkt som sedan ska portioneras ut, avslutar han.