"Börsen styr fastighetspriserna"

Det finns gott om signaler om att bostadsmarknaden bromsar in just nu. Nyckeln till utvecklingen på marknaden är dock faktiskt mer börsutvecklingen än priserna på bostadsrätter. Fastighetsmarknaden är nu lika het som it-branschen 1999-2000 och institutionerna är tungt viktade mot fastigheter, precis som de var mot it-sektorn.

Jakten på hög avkastning fortsätter nu när räntorna fortsätter takta neråt. Allt fler inser ju att uppgången i fastighetspriserna i hög grad är artificiell.

Centralbankerna spelar ett högt spel allt sedan Alan Greenspan började arbeta med penningpolitiken för att med hjälp av likviditeten påverka marknaderna. Det är en skola som följts av Ben Bernanke och nu Janet Yellen. Enkelt uttryckt har centralbankerna tagits över av en skola bland akademiker som tror att de kan förutsäga marknaden och påverka den allt efter behov.

Men alla ekonomiska modeller har hittills kommit till korta av något skäl. Ett bra exempel är förutsägelser om konsumenternas beteende. Just nu manipulerar man konsumenterna till att öka konsumtionen genom låga räntor som driver upp tillgångsslagen, vilket får medel och höginkomsttagare att känna sig rikare. Men konsumenter är i grupp smartare än ekonomerna. När bensinpriserna föll kraftigt i USA i höstas räknade ekonomerna in en ökad konsumtion. Men istället för att öka konsumtionen, ökade istället sparandet.

För oss i marknaden är centralbankernas agerande centralt sedan 2008 när de riktigt stora stimulanserna kom igång. Om dagens räntor normaliseras från negativa räntor tillbaka 2-4 procent, kommer det att få mycket stora genomslag på ekonomin. Men det är en återgång som blir mycket svår att uppnå eftersom centralbankerna, även svenska Riksbanken, lurat in horder av låntagare att köpa allt dyrare bostäder.

Nu i maj har den svenska bostadsmarknaden kylts av rejält.

I SvD:s Magasinet översköljs läsaren av sida upp och sida ner av bostadsannonser som alla verkar stöpta i samma form: vitt, ljust, luftigt med balkonger och sjöutsikt. Objekten för +10 miljoner kronor framstår som legio, men det är få som ställer sig frågan vilka som egentligen har råd att köpa dessa objekt. Den fallande räntan har varit den stora drivkraften. Andra skäl är fortsatt inflyttning till storstäderna och eftersatta investeringar. Lägg därtill invandringen som ökar efterfrågan ytterligare. Indirekt via flyttkedjor.

En drivkraft som dock närmast är på väg bort är ombildningen av hyresrätter till bostadsrätter. Den socialistiska majoriteten i Stockholm har stoppat denna trend. Vid ombildningarna skapas ett hus med nya miljonärer som gärna säljer sina bostadsrätter och oftast köper något annat. Men detta tillskott av ny likviditet till systemet har i det närmaste försvunnit.

Bostadsmarknaden är fortsatt glödhet i Sverige vilket framgår av alla prisgrafer man tittar på. I grafen nedan Mäklarstatistiks priser för Stor-Stockholm jämfört med Stockholmsbörsen från 2005. Prisuppgången har pågått i ett par decennier, men gjort ryck vid olika tillfällen exempelvis när fastighetsskatten sänktes dramatiskt i dyra områden 2006.

De senaste åren har också efterfrågetrycket på centralt belägna lägenheter varit större jämfört med förortslägen och villor i Stockholmsregionen av demografiska och livsstilsvals-skäl hos den yngre generationen. Till det kommer att utbudet ökat genom en relativt stor nyproduktion av lägenheter från och med 2013. Kopplingen mellan nyproduktion och befolkningsökningen i Stockholmsregionen har dock varit mycket svag. Snarare har en hopträningseffekt noterats i allmännyttiga bostadsbestånd i förortslägen.

Som framgår av grafen fortsätter den blå linjen i en accelerande kurva uppåt, vilket visar att priset per kvadratmeter fortsätter stiga. Notera att Stockholmsbörsen samtidigt har vikt ner vilket är ett varningstecken för att även priserna på bostadsmarknaden kan vara på väg att kylas av. Historiskt har det funnits en viss korrelation mellan aktiekurser och bostadspriser främst i högstatusområden som Östermalm, Danderyd och Lidingö. På motsvarande sätt har sambandet varit nästan obefintligt i mer vanliga bostadsområden som t.ex. Huddinge och Järfälla.

Det enda som syns i statistikväg ännu är att utbudet för närvarande är större än normalt, vilket framgår i nedanstående graf. Det är drygt 25 procent större utbud i veckan 20 i år än det var motsvarande period 2015, enligt statistiken från Booli.

Det är en större diskrepans mellan köpare och säljare, lite segare i marknaden. Råden många får är att vänta till i juli när utbudsöverskottet förmodligen försvunnit, säger en bostadsutvecklare.

Amorteringskraven lyfts gärna fram som argument för en avkyld bostadsmarknad.  Grundbulten i det liggande förslaget är att nya lån ska amorteras med 2 procent per år ned till 70 procent av marknadsvärdet och sedan vidare med 1 procent per år till 50 procent. Det finns dock flera undantag som till exempel för nybyggda hus.

Men i praktiken har bankerna sedan längre dragit åt kreditkranarna. Många vittnar om att bankerna blivit hårdare i sina krav både mot de som ska köpa bostadsrätter och mot bostadsrättsföreningarna. Bostadsrättsägarna kan inte låna till exempel mer än 5 gånger årsinkomsten vilket börjar blir ett effektivt tak på de dyraste områdena. Bostadsrättsföreningar har fått belåningstak på 10.000-12.000 kronor per kvadratmeter.

Allt sammantaget arbetar bostadsmarknaden i motvind just nu. Historien visar att det är de allra dyraste objekten som får det tuffare, det vill säga +20 miljoner kronor. Dessa är alltid svårsålda och avslutstiden förlängs ytterligare för dessa. Jag tror att rädslan för amorteringskravet är större än det borde vara i och med att bankerna redan har förberett marknaden på detta. Det återstår ändå att se om detta är en tillfällig nedgång vi bevittnar eller om det är början på en större trend. Detta lär inte visa sig förrän sommaren passerat och tillförlitliga siffror för avslut börjar komma in, men med riksbankens fortsatt extrema räntepolitik bör marknaden kunna återhämta sig.

Men för fastighetsmarknaden i stort är börsens utveckling viktigare än vad den är för bostadsrättsmarknaden. De stora svenska institutionerna jagar avkastning och i och med att de förvaltar så mycket kapital behöver de köpa fastighetsaktier, fastighetsbolag och fastigheter direkt i marknaden för att ha någon chans att nå en hygglig avkastning. De ligger därför hela tiden nära den nivå de kan äga av fastigheter i portföljerna. Det svenska pensionskapitalet (institutionernas) innehav i fastigheter har ökat från cirka 215 miljarder kronor 2009 till cirka 424 miljarder kronor vid utgången 2015, där både värdeökningar och nettoförvärv bidragit. Under motsvarande tid har OMX30 och Morgan Stanleys världsbörsindex ökat med 72 respektive 67 procent. Efter en uppviktning i den svenska fastighetsmarknaden köper det svenska pensionskapitalet nu även utländska fastigheter, ofta indirekt via ägande i lokala fastighetsbolag eller fastighetsfonder.

Överviktningen mot fastighetssektorn har ökat efter det senaste årets börsfall. Skulle börsen falla ytterligare kan det tvinga pensionskapitalet att sluta nettoköpa fastigheter, för att inte bli alltför överviktade. I tidigare nedgångar har institutionerna stått emot utförsäljningar men har drastiskt dragit ner på aktiviteten. Om börsen inte vänder upp långsiktigt kommer detta att kyla av transaktionsmarknaden.

Anders Elgemyr är krönikör på Realtid.se. Han är vd för Jarl Securities och har en bakgrund som analytiker och ekonomijournalist.