Arnhult: "Inga planer på att lägga bud på Tobin"

I måndags meddelade Tobin Properties att vd  och grundare Erik Karlin lämnar bolaget med omedelbar verkan samt att han och transaktionschefen och medgrundaren Johan Varland säljer sina innehav i bostadsutvecklaren till den nye huvudägare Klövern. Klövern äger efter köpet, till en kurs om 17 kronor per aktie, genom Dagon Sverige, totalt 69,8 procent av aktierna samt 71,3 procent av rösterna i Tobin Properties. Realtid.se fick en pratstund med Klöverns vd och  största ägare Rutger Arnhult:

Kan övriga aktieägare vänta sig ett bud på övriga aktier i Tobin?

– Nej, det ska de inte göra. Bara för att vi har ökat lite nu så innebär inte det att vi kommer per automatik lägga ett bud i detta läge. Vi har inga sådana planer för stunden i alla fall.

Han berättar att det var grundarna Erik Karlin och Johan Varland som själva valde att sälja sina aktier. I och med att de har grundat bolaget tillsammans är det även naturligt att båda säljer tillsammans, menar Rutger Arnhult.

– Detta är entreprenörer. De vill ju jobba med sina pengar själva och inte ha pengarna hos någon annan. Det förstår jag. Jag är likadan själv. Jag vill ju investera där jag kan vara med och påverka. Det är ganska naturligt och det innebär absolut inte att vi är villiga att köpa allas aktier på samma nivå.

Han uppger att om Klövern hade haft dessa planer så hade bolaget redan lagt ett bud.

Det var vid första mötet efter sommaren som Erik Karlin och Johan Varland berättade att de ville sälja sina aktier och att Erik Karlin ville lämna sin post i bolaget. Klövern med Rutger Arnhult tog med sig frågan hem och återvände sedan med förslaget att tillsätta en ny vd direkt.

– Det är lite taskigt som någon tidning skrev en rubrik att vi sparkade vd:n med omedelbar verkan. Det var Vd:n själv som öppnade dörren för att det var dags att hitta en efterträdare till honom, att han ville lämna och göra något annat.

– Om det finns en lösning ska man ta den så fort det går så man får in ny energi och ny kraft.

Klövern som har en stor bank med personal med erfarenheter från branschen hade inte svårt att finna en efterträdare. Patrik Mellgren utsågs till tillförordnad vd i Tobin Properties. Han har närmast arbetat som projektutvecklingschef i Region Stockholm/Mellan på Klövern.

– Erik är innovativ, framåtriktande och säljande och har massor av kvaliteér på flera olika håll, finansiellt och på fastigheter men han är ingen byggare i grunden. Men personen som vi nu tillsatt är både en entreprenör och en duktig byggare. Han har varit byggare under hela sin karriär och varit entreprenör och byggt upp en egen verksamhet som han har sålt av.

Kan han lyfta Tobin?

– Han kan ju inte påverka branschen eller hur det ser ut i marknaden. Det kan ingen av oss, men det han kan för att få oss, huvudägare, att känna oss trygga är på bästa sätt se till att byggena blir klara i tid. Dialogen med byggföretagen. Tobin har ju ingen egen byggpersonal utan är i händerna på byggföretag och den kontakten kan han vara väldigt bra i. Patrik Mellgren har byggt enormt mycket bostäder själv i sitt företag och i sin roll på andra byggföretag.

Johan Varland kvarstår som styrelseledamot och arbetar kvar som transaktionschef tills vidare. Hans fokus ligger nu på överlämningarna till boendestyrelser och närliggande frågor.

Rutger Arnhult poängterar att det mest kritiska nu är att se till att allt blir klart och levereras i tid och uppfyller alla byggnadstekniska kvaliteér man ska uppfylla.

Marknaden har varit tuff för bostadsutvecklarna under drygt ett år. Men Rutger Arnhult är inte orolig för Tobin Properties. Problemet för samtliga bostadsutvecklare är att det är en svag marknad och att de har svaga balansräkningar. Efter att Tobin Properties fick in Klövern som huvudägare så har bolaget tryggat sin finansiering, menar han.

– Jag tror att vi kommer att få se att det kliver in andra ägare som tillför kapital i många mindre utvecklare. Vi tillför inte bara kapital utan vi tillför även kompetens i form av att vi är en mycket större byggare än vad Tobin är.

Arnhult pekar på räntan och inflationen och uppger att det finns prognoser om fortsatt stabil ekonomisk utveckling.

– Landet växer, vi blir fler och fler och då är det ingen tvekan om att det behövs fler bostäder. Det byggs väldigt lite hyresrätter. Regelverken och marknaden har varit bättre för bostadsrätter. Subventionerna som har riktats mot hyresrätterna har fungerat i mindre städer men inte överhuvudtaget i storstadsregionerna. Satsningarna som den sittande regeringen har gjort har inte haft någon som helst effekt i storstäderna och det är där vi behöver bostäder, hyresrätter.

Han uppger dock att det är svårt att bygga hus till dem som kan tänka sig att hyra till en högre hyra än att själva äga på grund av regelverken om hyror.

– Det är märkligt att man inte kan lösa den knuten. Vi får se vad som händer efter valet om det blir förändringar.

Finns det alltså en marknad för dyra hyresrätter?

– Det finns en liten marknad för det. Vad dessa personer gör i dag är att de tar in på lägenhetshotell i dag, vilket är olyckligt. Man borde kunna finna hyresrätter i alla segment. Nu pratar vi om en liten grupp, men det är märkligt att man inte ser detta.

– Men fortsätter detta denna marknad för nyproduktion så kommer fler som har som yrke och verksamhet att bygga bostäder att bygga hyresrätter. Anledningen att man bygger bostadsrätter är för att man får så bra betalt, men får man inte längre så bra betalt blir det likvärdigt att bygga hyresrätter.

Rutger Arnhult menar att det varit enkelt att tjäna pengar på bostadsrätter men att det nu kommit en sättning som visar att det inte längre är enkelt. Hyreshusen är nu mer konkurrenskraftiga där köpare finns. Vinsten är dock inte densamma som tidigare med bostadsrätterna.

– Man måste styra om verksamheten i ett bolag som Tobin och börja bygga hyresrätter också. Då är det andra kvaliteér som krävs. Marmorbänken och balkongen är inte längre viktigast utan hyran. Man får bygga mer effektivt och funktionellt. Det är den omställningen som Tobin och hela den branschen måste göra.

Effektivt betyder inte billigt, poängterar Rutger Arnhult som själv associerar billigt med ”skräp”. Han hänvisar till att man ska bygga så som man gjorde för 120 år sedan som fastigheterna i Stockholm centrum som fortfarande står attraktiva med samma fasader och inredning. Mindre, mer effektiva och funktionella lägenheter är vad som fungerar.

– Kostnaderna är också viktiga, det får inte skena i väg. Behovet av en massa lyxprojekt är väldigt smalt och ska man vara uthållig ska man inte ha mycket av den produkten, man ska vara bred.

Såg du detta redan från början när bostadsutvecklarna entrade marknaden?

– När jag fick en presentation att det var x antal bostadsutvecklare i Stockholm så tänkte jag att det inte är möjligt. Jag blev lite skärrad och tänkte; hur ska detta sluta. Och det har vi inte fått se riktigt ännu. Det är ett tufft år för väldigt många. Jag förutspådde inget då men vi höll oss undan. Vi ägnade oss inte åt den typen av projekt.

Varför närmade ni er Tobin?

– Vi såg att marknaden var som den var och tänkte vad är worst case i befintlig produktion. Tobin hade 500 lägenheter i produktion, varav 350 redan sålda. Man har då 150 som återstår att sälja. Dessa ska vi nu bygga klart oavsett om de är signade eller inte. Vi kommer marknadsföra och sälja dem.

– Vi kan ligga med dem i vår egen balansräkning och sälja dem i lugn och ro som man gjorde förr. Man sålde inte på ritning förr. 

Om Tobin Properties inte lyckas sälja dessa lägenheter till rätt pris har man tänkt ut ett scenario även för detta. Rutger Arnhult berättar att han länge sett hur bostadsmarknaden sett ut, även innan Klövern gick in i Tobin. När andra såg att bostadsrättspriserna i segmentet gått ned 5 procent var han övertygad om att priserna hade gått ned ännu mer, upp till 20 procent.

– Vi tittade på worst case och kände att vi kommer få marginal utifrån produktionskostnader och anskaffningskostnader. Vi kommer inte förlora pengar på att bygga klart lägenheterna. Vi kan ju även ligga på 150 osålda lägenheter. Det gör oss ingenting. Vi står inte och faller på detta.

Han målar även upp en strategi om att bolaget skulle kunna gå ut och marknadsföra bland Klöverns hyresgäster, vilka i många fall är stora företag med stark kassa, om företagslägenheter.

– Låt säga att vi gör om detta så att vi under de fem första åren hyr ut dessa lägenheter och då får vi ett flöde. Där kan vi vara en aktör som kan tillhandahålla lägenheter.

Rutger Arnhult uppger att det finns byggrätter i Tobin Properties för 2.200 lägenheter. Men dessa ska ligga kvar i en landbank.

– Man får göra sin analys och tro att man går in rätt i rätt timing och se till att man har resurser att ta hand om det. Vi vet vad vi gör, säger Rutger Arnhult om investeringen i Tobin Properties och poängterar att han nu varit engagerad i branschen under 30 år och uppvuxen i en familj med samma bakgrund.

Klövern har en bostadsrättsportfölj som är enorm, poängterar Rutger Arnhult efter att han noterat ett påstående om att bolaget skulle vara ovana på bostadsrättsområdet. Arnhult uppger att Klövern har 50 bostadsprojekt där cirka 30 av dessa är en blandning av kommersiellt och bostäder.

– Skälet till att vi inte bygger bostäder är att vi har tagit fram dem, utvecklat dem, projekterat dem och skapat värde och sedan sålt dem till Besqab, HSB och Riksbyggen och Aros bostäder. Vi har sålt projekten.

Klövern färdigställer 1,5 miljarder kronor årligen och har en pågående produktion för totalt 3 miljarder kronor. Han menar att Klövern är ett stort byggföretag bakom förvaltningsportföljen. Under de senaste fyra åren har Klövern producerat egna kommersiella fastigheter för ungefär 6 miljarder kronor som Klövern valt att inte sälja trots stor efterfrågan på dessa fastigheter.