Akelius skippar tillväxt - satsar på konsolidering

Akelius ska minska sina lån, sälja fastigheter och öka värdet på befintliga fastigheter bland annat genom renoveringar. I princip blir det knappast några nya köp av fastigheter i år.

Akelius Residential Property som grundades 1994 är idag Sveriges största noterade fastighetsbolag med 17 000 aktieägare. Bolagets främsta mål är att öka sin kreditvärdighet från BBB till BBB+. Belåningsgraden ska därmed minska från 44 procent till mindr än 40 procent från och med år 2020. För att minska lånen som uppgår till   5,5 miljarder euro sålde Akelius fastigheter förra året för 460 miljoner euro (en del av pengarna kommer in i år). Akelius uppgraderar också sitt befintliga innehav för att kunna ta ut högre hyror och fortsätter troligen att sälja av. Några köp är inte aktuella.

Under Akelius Residential Property:s telefonkonferens, där bokslutskommunikén presenterades, ringde 51 åhörare in från hela världen. Så är Akelius idag fastighetsvärldens Rolls-Royce – eller Tesla när det gäller hastigheten med vilken Roger Akelius byggt upp sitt imperium.

Akelius blir alltmer internationellt: Berlin är den stad där Akelius har investerat mest, följt av Stockholm, Malmö och New York. Bolaget hyr ut 50 400 lägenheter över hela världen och äger fastigheter för 12,4 miljarder euro.

Bolaget har bland annat finansierat sig via preferensaktier om 586 miljoner euro; detta är också skälet till att Akelius är Sveriges största noterade fastighetsbolag med 17 000 ägare.

Vidare har bolaget lån från 36 banker och ett obligationslån.

Under konferensen förekom en del frågor om varför hyresintäkterna under 2018 endast växt med 3,2 procent till 482 miljoner euro, jämfört med 5,1 procent föregående år – samt att den reella vakansgraden ökat från 0,9 procent till 1,4 procent.

– På grund av det stora antalet lägenheter som uppgraderas eller byggs om är vår vakansgrad i genomsnitt 9,4 procent, säger Pål Ahlsén, vd för Akelius Residential Property.

Det noterades att vakansgraden på grund av ombyggnad och uppgraderingen nästan uppgick till 50 procent i till exempel Paris och 22 procent i London.

– Vi kommer att öka renoveringstakten, men vi har saknat byggkapacitet, framförallt under sommaren i Malmö, Berlin och Hamburg. Och det har varit svårt att få bygglov. I Toronto och Montreal har vi dubblat vårt fastighetsinnehav och det tar tid att hitta byggare, externa kontakter och anställa personal.

– I år har vi ökat antalet anställda med 400 personer till 1 300 totalt.  150 av dessa är arkitekter eller byggledare.

Akelius har också ökat sitt ägande i kulturskyddade (Milieuschutz) stadsdelar i Berlin och Hamburg från 10 procent för fem år sedan till 50 procent idag. Det tar längre tid att få bygglov där.

Uthyrningen av bostäder har digitaliserats.

– Vi har 7000 uthyrningar per år. Genom att vi tar emot förfrågningar på nätet så har vi sparat mer än en timme per uthyrning eller sammanlagt 10 000 timmar.

– Antingen kan vi köpa flera fastigheter utan att behöva anställa fler eller ha färre anställda. Dessutom har vi fått en mycket större möjlighet att analysera data.

En del frågor rörde utdelningen på preferensaktierna.

– Vi skulle skära ner på utdelningen om det blev en dålig marknad.

Värdering av fastigheterna kommer att öka, framförallt genom att hyresintäkterna stiger. Akelius har idag bostäder i 15 större städer i sju länder.

– Vi har sålt fastigheter i mindre och medelstora städer för 3 miljarder euro under tre år. Vi har så att säga rensat upp i kartan och idag finns mer än 90 procent av våra innehav i städer med mer än en miljon invånare och där allt är inom promenadavstånd. Det är ett sätt att försäkra oss mot större vakanser.