Akelius rustar för tuffare tider

Akelius Fastigheter sålde nyligen 2 340 lägenheter i Mölndal och Haninge för 4,7 miljarder kronor till det tyskägda fastighetsbolaget Victoria Park. Hittills i år har Akelius sålt fastigheter i Sverige för åtta miljarder kronor vilket motsvarar cirka sex procent av bolagets bestånd i september 2018. 

Är försäljningen en förberedelse för tuffare tider?

– Det kan man säga. Vi vill förstärka vår balansräkning, vi strävar efter en bättre kreditrating. Vi har BBB men vi jobbar på att få BBB+. Ju högre rating, desto bättre tillgång till kapital även i dåliga tider.

Blir preferensaktien mera värd nu?

– Det är klart att det minskar risken i preferensaktien. Den blir säkrare.

En statsobligation ger en minimal avkastning idag. Vad tror du om räntan framöver?

– Jag tror inte att räntorna kommer att stiga dramatiskt på något sätt. Vi har dock sett att marginalerna i EUR-marknaden stigit rejält. Det tror jag är en diskontering av effekten av att ECB ska sluta med tillgångsköp. Men även på lång sikt tror jag att vi kommer se låga räntor. Anledningen är att det vuxit fram en medelklass i Indien och Kina som nu sparar till pensioner. Detta sätter tryck på räntan nedåt.

2016 sa du ”vi vet att det blir en kris, vi vet emellertid inte när och vilken form den tar”. Blir det en kris?

– Vi ser ingen kris vid horisonten. Det enda man kan göra är att vara förberedd, det vill säga ha låg belåningsgrad och hög kreditrating. Det kan komma en svart svan när som helst.

– Om tillgängligheten till kapital minskar eller stryps blir det jobbigt för fastighetsbolag. I krisen efter Lehman-kraschen fanns kapital för bolag med hög rating, investment grade, men inget kapital för de med lägre rating. Vi vill vara långt inne i segmentet ”investment grade”, där tillgången till kapital är god även i sämre tider.

Du sålde nyligen drygt 188 000 kvadratmeter för 25 000 kronor kvadratmetern. Det kostar cirka 30 000 (+ markpriset) att bygga nytt. Fanns det stora renoveringsbehov? Har du hyresgäster med bostadsbidrag?

– Fastigheterna som vi sålde var i mycket gott skick, nästan hälften var renoverade. Hyresgästföreningen gick med på fem procentshyreshöjning i våras på grund av den höga standarden. Jag gissar att vi har väldigt få hyresgäster med bostadsbidrag.

Ni har varit en av de skickligaste i branschen på att bedöma makrofaktorer. Berätta!

– Jag tror att Roger (Akelius) har haft ett sinne, en näsa för makrofaktorer som ingen annan. När han startade fastighetsbolaget 1994 såg han att räntorna i Sverige var högre än i EU. Den stora frågan var om EU skulle anpassa sig efter Sverige eller Sverige efter EU. Roger trodde att de svenska räntorna skulle anpassa sig efter EU. Han fokuserade därför på fastigheter och koncentrerade sig på storstäderna.

Ett intressant nyckeltal är driftnetto dividerat med nettoskuld. Det visar hur mycket räntekostnader ni kan tåla mot driftnettot – utan att amortera. Detta nyckeltal är cirka fem procent för er. Hur ser du på det?

– Fem procent är en låg siffra jämfört med andra bolag. Vi har ett driftnetto på 260 miljoner euro och lån på fem miljarder euro.

– Ett annat sätt att se på det är att våra lån är ungefär tjugo gånger större än fastigheternas driftnetto. Det är en hög siffra i förhållande till många andra bolag. Förklaringen är att vi äger bostäder i storstäder, på reglerade marknader där hyran är långt under den marknadsmässiga. Det ger väldigt låg risk. Vid lågkonjunktur får vi knappast någon vakans, vilket de som äger kontor måste räkna med. 

Vilket nyckeltal eller mått tycker du är bättre?

– Belåningsgraden tycker vi är ett bättre mått på skuldsättningen än skulder delat med driftnetto. I dagsläget har vi 42 procent. Från 2020 kommer den att vara 40 procent.

2016 sa du, att om du fick välja, skulle du helst köpa i Berlin och Toronto. Var skulle du helst vilja köpa fastigheter nu?

– Det är en hypotetisk fråga. Vi kommer inte att vara aktiva på inköpssidan. Vårt fokus är att höja vår rating genom att minska belåningen. Men det jag sa 2016 visade sig vara korrekt. Skulle jag addera något idag skulle det gärna få vara Washington och Montreal, städer med starkt växande befolkning, låga kvadratmeterpriser och hög livskvalitet.

Du har nyligen sålt för åtta miljarder kronor i Sverige. Det är en mycket likvid marknad. Det finns hur mycket pengar som helst. Vad har du för kommentar?

–  Det är helt riktigt, det finns mycket pengar i systemet. Vi får se vilka effekterna blir när ECB och Riksbanken drar ned sina tillgångsköp. Antagligen blir det svårare för dem med låg rating att låna.

Ni har en direktavkastning på drygt 3,6 procent vilket kan anses som lågt mot bakgrund av till exempel renoveringsbehov i bostadsfastigheterna och den är även historiskt låg. Vad har du för kommenterar?

– Att priserna på fastigheter stigit beror till stor del på att räntorna fallit. På många marknader är emellertid skillnaden mellan riskfriränta och direktavkastning på fastigheter rekordhög.  

– Oftast har fastigheter med renoveringspotential lägre direktavkastning än de utan. Anledningen, om fastigheten ligger i rätt läge, är att renovering är lönsamt. Investera en krona och du får två kronor tillbaka, det sänker naturligtvis direktavkastningen. 

– Vi har olika direktavkastning på de olika marknaderna där vi investerat. USA ligger långt före i konjunkturcykeln, räntorna är högre och direktavkastningen är 4-4,5 procent. London är en mer riskfylld marknad med fria hyror och direktavkastningen är mer än fyra procent. Paris har en högre direktavkastning också eftersom få internationella bostadsinvesterare brytt sig om den marknaden jämfört med till exempel Berlin dit många pensionsbolag sökt sig. 

Er räntetäckningsgrad på två gånger är också låg. Hur hanterar du den?

– Vår räntetäckningsgrad är något lägre än andra bolag, visst. Vi har dock de mest säkra fastigheterna i vår portfölj; bostäder i storstäder med reglerad hyra, en hyra som är långt under marknadshyra. Det gör att risken för vakans är försumbar. För att skydda oss mot stigande räntor har vi lång ränte- och kapitalbindning, över fem år. Det gör att räntan kan stiga utan att våra räntekostnader stiger.

Och slutligen hur ofta talar du med Roger Akelius?

– Vi mejlar med varandra minst fem gånger per dag!