"Affärerna blir större, mer komplexa och allt mer globala"

Daniel Gorosch har arbetat på fastighetsrådgivaren JLL sedan 2008 i olika roller. Han började som chef för affärsområdet Capital Markets och har även ansvarat för uthyrningsverksamheten. Daniel Gorosch blev vd för JLL Sverige 2012.

– När jag tillträdde som vd var vi ganska duktiga på förvaltning och ganska duktiga på transaktioner, analys och uthyrning. Efter ett år som vd konstaterade jag att den bästa vägen framåt var att fokusera verksamheten och att satsa stenhårt på de delar som ger bäst lönsamhet över tid.

Reaktionen från Europaledningen var först förvåning och stor skepsis.

– Ska vi sälja en verksamhet? Men det har vi aldrig gjort tidigare var deras första reaktion. Men de lyssnade och 2013 sålde JLL sin förvaltningsverksamhet i Sverige, som utgjorde 70 procent av verksamheten, till Newsec, berättar han.

Fokus blev transaktion, uthyrning, hyresgästrådgivning, analys samt värdering och antal anställda minskade till ett 30-tal personer.

Därefter följde tre stora strategiska affärer och antal anställda växte till 125.

– Vår första prioritet var att vi ville ha ett starkt lokalt transaktionsteam och 2014 förvärvades Tenzing. Den framtida vinnaren måste vara både lokal och ha tillgång till internationella kapitalet eftersom affärerna blir större, mer komplexa och allt mer globala. Tenzing gjorde samma analys, säger Daniel Gorosch.

Under våren 2015 förvärvades Nextport som arbetar med hyresgästrådgivning och under hösten samma år köptes även finansrådgivningsfirman AGL.

– Genom förvärvet av AGL kunde vi ta steget in på skuldsidan och agera strategisk rådgivare inom finansiering. Det är ett sätt att distansera sig från våra största konkurrenter och tillmötesgå våra kunders växande behov.

Marknaden har stöpts om från mindre lokala aktörer som Catella och Leimdörfer till större globala aktörer som CBRE, Cushman & Wakefiled och JLL. Catella är fortfarande starka och även Leimdörfer, påpekar Gorosch.

– Senaste tiden har vi lett omvandlingen i branschen och även CBRE har rekryterat duktiga medarbetare, bland annat ett Catella-gäng. Vi fick in personal från Tenzing som tidigare var på Catella.

För att lyckas ska man antingen vara “Big and Beautiful” med brett nätverk och bred och djup kompetens eller så ska man var nischad geografiskt eller stark inom ett segment.

– Man ska undvika hamna mitt emellan. Det finns alltid plats om man är duktig som nischad, menar han.

Det har varit några starka år för fastighetsbranschen. Under 2015 uppgick affärsvolymerna till omkring 160 miljarder kronor och under första halvåret har det redan gjorts affärer för 100 miljarder.

Det är potentialen i hyrestillväxten som kommer driva flödet och priserna framåt. Yielderna har troligen bottnat och i Stockholms innerstad ligger den på 3,50-3,75 procent för riktigt bra objekt, enligt Gorosch.

– Sverige är attraktivt för internationella investerare och den kraftiga tillväxten på hyressidan i Stockholms innerstad, med toppnoteringar på över 7.000 kronor per kvadratmeter, driver priserna uppåt.

Även Göteborg har haft stark hyrestillväxt från att hyrorna stått stilla länge.

– Det är låga vakanser både i Stockholm och Göteborg eftersom det har byggts väldigt lite. En tumregel är att det bör byggas 2 procent av stocken varje år. Den har legat under 2 procent väldigt länge. Malmö har inte samma tillväxt och är volatilare och där har det byggts betydligt mer vissa år.

En annan trend som driver hyresutvecklingen är att hyreskostnaden per kvadratmeter inte är lika intressant längre eftersom företag är villiga att betala högre hyror för effektivare lokaler därför att man inte nyttjar lika många kvadratmeter per person längre.

Även om yielderna är nära botten gör lågräntemiljön att en avkastning på 3,5 procent ändå lockar.

Vilka är köparna?

– Köparna är fortfarande pensionsbolagen och andelen utländska investerare har ökat och uppgår till runt hälften av volymerna. Vi har under senare år sett en hel del plattformsinvesteringar där man går in och köper hela portföljer. De internationella fastighetsfonderna har investerat stort i portföljer där det finns tillväxtpotential i både hyror och yield. Bostäder har också varit attraktivt.

På den globala arenan är pensionspengar från Australien och Japan på väg in i fastigheter vilket innebär att det är åtskilliga miljarder som söker avkastning. En inte obetydlig andel allokeras till de stora marknaderna i Europa.

– Det innebär en enorm potential som ännu inte är inne i fastigheter, säger Daniel Gorosch.

Säljarna är ofta fonder med tydliga exit-strategier, privata ägare som väljer att sälja nu med höga priser samt bygg- och utvecklingsbolag som är klara med projekt.

Även om resultatet av Brexit-folkomröstningen kom som en chock för Daniel Gorosch, med 200 mejl på midsommaraftons morgon, kan Brexit ha en positiv påverkan på den nordiska och svenska marknaden.

–Kapitalet söker sig till “Safe Havens” och då gynnas Sverige och Norden. Inför Brexit sjönk transaktionsvolymerna på fastighetsmarknaden med 30 procent i Storbritannien och nu är det en mer försiktig aktivitet i London. London har varit den mest likvida marknaden i Europa. Det är en stor marknad, mycket kapital, stort utbud och den typen av köpare som omsätter sina portföljer hela tiden, berättar han.

Efter London kommer Paris och München som Europas mest attraktiva marknader och sedan Sverige och Norden. Paris har Europas största kontorsmarknad och är större än London mätt i antal kvadratmeter. 

Hur kommer affärsflödet vara nästa år?

– Historisk har det varit så att när yielderna bottnar brukar det infinna sig en andhämtningspaus volymmässigt. Min bedömning är att vi är nära botten, men jag tror att nästa år ändå ser ganska bra ut. Det finns mycket kapital som söker sig till fastigheter när det inte finns andra alternativ.

I slutet av förra året köpte JLL finansieringsrådgivaren AGL. Nu kan JLL agera rådgivare i hela balansräkningen för sina kunder och inte bara tillgångssidan som tidigare varit fallet.

På skuldsidan har det skett förändringar senaste året. Bankerna är mycket mer försiktiga jämfört med för ett år sedan. Bankerna sitter redan på en stor utlåning till fastighetssektorn och belåningsgraderna kryper ner mot 60 procent.

– Nytt regelverk för bankerna som kräver mer i kapitaltäckning gör utlåningen dyrare. Idag är utlåningen mer relationsdriven än förr. Bankerna är mer intresserade av till vem de lånar ut till och inte vilken fastighet. Beroende på vem som frågar kan det skilja sig enormt i villkor.

Andra finansieringsformer är på ingång och försäkringsbolag och andra institut som istället för att äga på toppen numera lånar ut pengar. För ett antal år sedan stod de traditonella bankerna för 80 procent av den totala utlåningen till fastighetssektorn i Europa. Den är nu nere på 55 procent.

– Försäkringsbolagen tar större andel och även skuldfonder. Samma mönster sker även i Sverige. Det är bra att det finns alternativ till bankfinansering även för låntagarna. Dessa aktörer är mer flexibla än vad bankerna kan vara och kan till exempel erbjuda längre löptider än vad bankerna lämnar, säger Daniel Gorosch.