”2016 har bjudit på en riktig rivstart”

Ett högst transaktionstryck under årets första månader i kombination med alltjämt låga räntor bäddar för ett starkt år för den svenska fastighetsmarknaden.

Realtid.se har frågat Max Barclay, managing director på Newsec Sweden, Daniel Anderbring, partner på Cushman & Wakefield, Anders Nyström, vd för Savills Sverige och Bård Bjølgerud, vd och partner på Pangea Property Partners hur de ser på inledningen respektive återstoden av transaktionsåret.

Hur har transaktionsmarknaden sett ut under årets första månader?

Max Barclay, managing director, Newsec Sweden
– Svag inledning av transaktionsåret i januari, men i februari tog transaktionerna verkligen fart med genomförda transaktioner till ett värde om 15,9 miljarder kronor. Sammantaget under årets två första månader har transaktioner till ett värde om 19,7 miljarder kronor utförts, detta är 5,6 miljarder mer än under de två första månaderna 2015. Vi ser ett ytterligare ökat intresse från de utländska investerarna vilka hittills i år står för 28 procent av transaktionsvolymen. Två intressanta affärer under årets första månader är Fabeges försäljning av Uarda i Arenastaden för cirka 2,3 miljarder till Union Investment Real Estate samt KLP's försäljning av SAS-huset i Frösunda till Mengus för cirka 1,5 miljarder.

Daniel Anderbring, partner, Cushman & Wakefield
– Transaktionsmarknaden har varit fortsatt aktiv under början av året med cirka 20 miljarder i genomförda transaktioner hittills under 2016. Jämfört med samma period förra året är affärerna i genomsnitt större och med ett större inslag av utländska köpare i år jämfört med förra året.

Anders Nyström, vd, Savills Sverige
– Transaktionsvolymen för årets två första månader summerar till lite drygt 25 miljarder, vilket är en mycket stark start på året. Jämfört med föregående år så är det nästan en fördubbling av transaktionsvolymen. Totalt sett har ett sjuttiotal transaktioner genomförts under årets två första månader, vilket är väsentligt högre jämfört med föregående år.

Bård Bjølgerud, vd och partner, Pangea Property Partners
– 2016 har bjudit på en riktig rivstart. Transaktionsvolymen är redan uppe i drygt 22 miljarder kronor, fördelat på ett stort antal affärer. Det är den högsta siffran för årets två första månader på över 10 år, och ett kvitto på att det finns fortsatt stor aptit på fastigheter.

Vilken är er prognos för resten av året?

Max Barclay, managing director, Newsec Sweden
– Vi tror på ett intensivt transaktionsår. Det är alltid svårt att göra en prognos för helåret så här tidigt in på året men vi tror att den totala transaktionsvolymen 2016 kommer landa inom intervallet 140–160 miljarder kronor. Vi tror även på fler större affärer i år, det vill säga över 1 miljard, vilket också för med sig ett stort internationellt intresse, de har en tendens att vara köpare av främst stora portföljer och fastigheter på den svenska marknaden.

Daniel Anderbring, partner, Cushman & Wakefield
– Vi tror att den höga aktiviteten fortsätter, de förutsättningar som drivit marknaden under 2014 och 2015 är fortfarande intakta. Låg ränta, stark tillväxt i ekonomin och många olika typer av motiverade köpare. En positiv skillnad jämfört med 2015 är att antalet utländska investerare ökat under de senaste månaderna, en negativ skillnad är att bankerna har blivit något mer restriktiva i sin syn på utlåningen till kommersiella fastigheter.

Anders Nyström, vd, Savills Sverige
– Det är tydligt att det mycket starka intresset för fastighetsinvesteringar har fortsatt in på det nya året och utsikterna på kort sikt ser positiva ut. Vår bedömning är att transaktionsvolymen för 2016 kommer att ligga kvar på högkonjunktursnivåer kring 130–150 miljarder.

Bård Bjølgerud, vd och partner, Pangea Property Partners
– Vi tror på fortsatt låga räntor och ett marknadsklimat som gynnar fastigheter under 2016. Det är alltid osäkert att göra prognoser tidigt på året, men vi kan mycket väl landa på en transaktionsvolym runt 150 miljarder igen. Det är i så fall i nivå med både 2015 och 2014.

Vilka segment är på uppgång?

Max Barclay, managing director, Newsec Sweden
– Handelsfastigheter gick starkt under 2015 och stod då för 18 procent av den totala transaktionsvolymen, upp från 10 procent 2014. Mycket av intresset och volymen drivs av internationella aktörer som är specialiserade på segmentet. Även i år har handelsfastigheter börjat starkt med 24 procent av transaktionsvolymen hittills, motsvarande siffror har inte setts sedan år 2000.

Daniel Anderbring, partner, Cushman & Wakefield
– Handel går fortsatt starkt och efterfrågan på bostäder driver fram nya affärer kring nyproduktion och bostadsutveckling. Vad som framförallt ökar är antalet riktigt stora plattforms- och portföljtransaktioner vilket vi sett prov på både i Sverige och Finland under årets början.

Anders Nyström, vd, Savills Sverige
– De traditionella kommersiella segmenten och storstadsregionerna är fortsatt det som är mest eftertraktat, men utbudsbristen är påtaglig och många aktörer kommer sannolikt att vidga sin syn och titta utanför deras kärnsegment. En tydlig trend är att allt fler aktörer ser Norden som en marknad, där svenska aktörer köper i våra grannländer och Nordiska aktörer som aktivt letar efter förvärv i Sverige.

Bård Bjølgerud, vd och partner, Pangea Property Partners
– Det finns just nu ett brett intresse för fastigheter i Sverige, både geografiskt och sektorsvis. Men några segment på uppgång är exempelvis handel och hotell, drivet av tillväxt i de underliggande marknaderna. Även bostadsutveckling är hett och många investerare tror på stigande kontorshyror i Stockholm och Göteborg.

Kan vi vänta oss några riktigt stora fastighetsaffärer under året?

Max Barclay, managing director, Newsec Sweden
– Newsec tror på att transaktionsmarknaden kommer att vara fortsatt stark under 2016 och kommer att karakteriseras av större struktur- och portföljaffärer, även utköp från börsen kan komma att ske.

Daniel Anderbring, partner, Cushman & Wakefield
– Vi tror att portföljtrenden fortsätter. Det stora utländska intresset för att investera kombinerat med att mer kortsiktiga aktörer byggt upp stora innehav i Sverige under de senaste åren är en kombination som borde fortsätta att generera stora affärer. Avyttringen av Norrporten kommer också sannolikt, oavsett om den initialt tar formen av en notering eller fastighetsförsäljning, ge upphov till ett antal stora följdaffärer.

Anders Nyström, vd, Savills Sverige
– En vanlig trend när fastighetsmarknaden har varit i en högkonjunktur ett antal år är att strukturaffärerna tenderar att öka. Det är inte osannolikt att vi kommer att få se uppköp av börsbolag, samt större strukturaffärer. Under 2015 såg vi ett antal av de mer opportunistiska fonderna sälja av hela eller delar av sina äldre innehav, vilket sannolikt fortsätter under innevarande år.

Bård Bjølgerud, vd och partner, Pangea Property Partners
– Ja, förutsättningarna finns definitivt för att göra riktigt stora affärer även om finansieringen blivit mer återhållsam. Många internationella investerare söker just stora volymer och betalar en premie för färdiga plattformar. Dessutom finns det ytterligare fondstrukturer som bör göra en exit under närmaste året.