Stabelo: ”Stabila bostadspriser att vänta”

I början av sommaren var storbankerna pessimistiska till prisutvecklingen på bostadsmarknaden, men redan då gick Stabelos boprisindikator på tvärs gentemot storbankernas analyser.

Indikatorn bygger på hypotesen att det finns ett mycket starkt samband mellan bostadspriser och privatkonsumtion – något som än så länge verkar stämma väl.

– Stabelos boprisindikator är en portfölj av privatkonsumtionsberoende aktier, och bottnade redan i december förra året. Sedan dess har den klättrat stadigt, säger Stabelos vd Hampus Brodén till Realtid.

Just den senaste veckan har indikatorn pekat lite, men Hampus Brodén säger att det är alldeles för tidigt att utropa en lokal topp i bostadspriser.

– Vi kan samtidigt konstatera att även om utbudet på både villor och bostadsrätter är historiskt högt så har årstillväxten i utbud kommit ner, och det är denna ”andraderivata” som historiskt sett har varit mest ledande för vart huspriser ska ta vägen. Det vill säga att inte heller utbudstatistiken talar speciellt tydligt för att bopriserna skulle fortsätta ner, säger han.

Tittar ni på någon särskild indikationsfaktor just nu?
– Det är nog utbudet på villor i förhållande till gjorda transaktioner. Den kvoten har historiskt också samvarierat starkt med huspriserna och har under sommaren vänt ner något. Detta, och det faktum att det ”känns i magen” som att många hushåll borde påverkas av de stigande kostnaderna, gör att vi inte riktigt vågar ropa att faran är över för svenska huspriser. Vi utesluter inte ett litet extra ben ner. Men som sagt, det finns ingen ledande indikator som påkar entydigt på det just nu, säger han.

Finns det någon skillnad mellan små och stora bostäder?
– Utbudet på stora bostäder är extra högt i förhållande till historien. Även om utbudet på mindre lägenheter till exempel är förhöjt så sticker det inte ut lika mycket som för de större lägenheterna. Det skulle eventuellt kunna vara en indikation på att vissa hushåll försöker skala ner lite, säger han.

Hur påverkar den svaga svenska kronan privatkonsumtionen?
– Vill man ha ett exakt svar bör man nog fråga någon ekonometriker på Riksbanken men baserat på bedömningar som vi har sett i olika sammanhang så verkar det finnas en uppfattning om att 10 procents kronförsvagning ger 0,5-1 procent inflation. Sambanden är komplexa så det är svårt att säga exakt, men och man tillåter sig att höfta lite så skulle det kunna innebära att kronförsvagningen på 20 procent sedan slutet av 2021 har bidragit med 1-2 procent högre KPI, säger han.

Hur är det med bostadsrättsföreningarna – vad händer där?
– Det faktum att många bostadsrättsföreningar nu står inför att omförhandla sina lån kan leda till ökade avgifter och marknadspåverkan. På grund av inflation och räntehöjningar så visar beräkningar som UC har delat med oss att nästan hälften av landets hushåll som bor i bostadsrättsföreningar sannolikt får räkna med avgiftshöjningar på 15–40 procent. Mer än var tionde bostadsrättsinnehavare får troligen höjningar som överstiger 40 procent, säger han, och fortsätter:

– Allra mest iögonfallande är dock effekten för hushåll som bor i landets unga föreningar, här definierade som bostadsrättsföreningar där den äldsta byggnaden är maximalt fem år gammal. I den gruppen får troligtvis hela 74 procent räkna med höjda avgifter med mer än 40 procent, och drygt hälften med avgiftshöjningar över 55 procent. Vi på Stabelo har länge jobbat med att inkludera den indirekta skuldsättningen i föreningens ekonomi som parameter i lånekalkylen, detta för att just undvika att våra kunder belånar sig för högt i högt skuldsatta föreningar, säger han.

Hur går snacket i övrigt kring räntan?
– Räntemarknaden prognostiserar ytterligare en styrräntehöjning med 0,25 procent i november och därefter en ganska omedelbar trend nedåt i styrräntan. En lite intressant observation är att Riksbanken själv prognostiserar en styrränta som i princip kommer att ligga kvar på novembernivån hela vägen fram till tredje kvartalet 2025. Därmed är skillnaden nästan en hel procentenhet mellan marknadens styrränteförväntningar och Riksbankens prognos för slutet av 2025, säger han.

Har ni många kunder som behöver ekonomiska lättnader av något slag?
– Vi ser en viss ökning i antalet kunder som ber om amorteringsfrihet, men det givet omständigheterna är ändå en väldigt liten andel. En trolig anledning till det är att vi faktiskt stresstestar våra bolånekunder på väsentligt högre räntor än de vi har just nu, säger Hampus Brodén.