Föreningslån behöver bättre konsumentskydd

Claes Hembergs rapport Konsumenternas ställning på bankmarknaden som fokuserar på åtgärder för enklare bolån, skriven på uppdrag av Finansinspektionen, som verkar för stärkt konsumentskydd.

Bevis utgörs av ”höga räntor och låg rörlighet”, då bolånare idag har svårt att förstå, jämföra och välja bolån. För mycket information, ”less is more” efterlyses. Bolånare anser att den ränta som erbjuds är viktigast för att kunna jämföra olika långivare: Ju lägre ränta, desto bättre!

Bör därför vara ”enkelt” att få veta vilken ränta som olika långivare erbjuder, då snittränta (efter förhandling) ofta är betydligt lägre än listränta (utan förhandling). Det ifrågasätts om konsumenten har tillräcklig information för att kunna fatta välgrundade beslut, då var fjärde svensk tycks brista i finansiell förmåga.

Ålder spelar roll vid förhandling av bolåneräntan. Vid 4 procent ränta får en pensionär betala 148 kronor mer per månad (vid genomsnittligt bolånebelopp om 1,2 miljon kronor) än en yrkesarbetande.

Vid 80 års ålder 324 kronor mer och vid 90 år 462 kronor mer. Åldersdiskriminering? Hantering av amorteringsunderlag och ränteskillnadsersättning försvårar långivarbyte. Därför utvärderas ränteprissättning på befintliga bolån (ombindning/omförhandling/annan ändring) och på nytagna bolån separat.

Räntesättning och amorteringsplan blir extra intressant vid köp i nyproduktion, där förhandsavtal tecknas flera år före byggstart. Detta då den framtida bostadsrättsköparen, förutom bolånet till insatsen även blir ansvarig för lägenhetens andel av föreningslånet, som under de gångna åren tenderat att öka dramatiskt. I äldre föreningar ligger föreningslånet ofta under 5 000 kronor per kvadratmeter.

Förutom det privata bolånet till insatsen för lägenheten övertar bostadsrättsföreningen ett föreningslån. Vid nyproduktion i Stockholm kan detta lån ligga på 10 000–24 000 kronor per kvadratmeter. Varför så stort? Då såväl ett bolånetak som ett bolåneskuldkvotstak finns, med strikta regler för amortering, är det bra om man kan flytta över en del av belåningen på föreningen. Här kan amortering ske i maklig takt och räntan för föreningslånet är ofta lägre än för det privata bolånet.

Lägenhetens andel av föreningslånet kan i Stockholm utgöra 16–50 procent av det privata bolånets storlek (vid max bolån, 85 procent av insatsen).

Exemplifieras här för två föreningar:

Andelstalet blir lägre i innerstadsföreningar och högre i förortsföreningar.

För en nyproducerad bostadsrätt i Stockholm om 100 kvadratmeter kan det vara fråga om cirka 2 miljoner kronor, utöver bolånet

Dessutom tycks framtida konsumenter här helt sakna kontroll över föreningslånet.
Under byggnation kan detta lån växa och räntan kan med råge överskrida den som valts i kostnadskalkylen, som finns vid säljstart.

I kalkylen gäller det omvända: Ju högre prognosränta interimsstyrelsen erbjuder/ väljer, desto bättre! Då denna ibland bygger på optimistisk prognos, vilket medför låg avgift. Dock inte är detsamma som ”hållbar ekonomi”, trots att sådan intygas. Men, ekonomisk prognos i kalkyl omfattas ej av intyget.
Därtill kan amorteringsplaner skilja sig åt. Vissa kalkyler redovisar ej amorteringsplan. Enhetlig standard för föreningslån saknas. Interimsstyrelsens motto är att beräkna så låg avgift som möjligt,då detta främjar högre insatser.

I vissa kalkyler amorteras lånet ner under flera hundra år (Rak plan). Tid som vida överstiger avskrivningstiden för byggnad (cirka 100 år). I andra sker amortering enligt en kort så kallad serie-plan (50 år): progressiv amortering, där beloppet kan öka 10 procent  årligen.

Avgiften blir då låg, inledningsvis. Hur denna förändras över lånetiden vid olika räntesats visas ej, då renoveringsperioden infaller först om 20 år, och krockar då med progressiv amortering, något som RiR (2020:3) tagit upp.

Att amortera ner 2 miljoner kronor på 200 år (0,5 procent, rak plan) är mindre ansträngande än att amortera ner beloppet på 50 år (serieplan), men beror på periodens låneränta.

Föreningslånets villkor dikteras i kalkylen. Konsumenten tycks här sakna kontroll, såväl som valmöjlighet. Det blir då svårare att jämföra avgiften med den i andra nybyggnationer, där andra villkor gäller.

Avsaknad av enhetlig standard i kalkyl/ekonomisk plan kan resultera i avgiftshöjning om 40 procent, då föreningslånets prognosränta tycks kunna väljas godtyckligt (till exempel Brf Sjöbris 1 i Västerås). Trots att ekonomisk plan bör utgöra en spegelbild av kostnadskalkylen.

Dessutom, en snålt vald avsättning till fond för yttre underhåll (ibland under 20 kronor per kvadratmeter och år) medför att avgiften kan stiga betänkligt framöver. Men renoveringsperioden ligger långt fram i ett nybygge.

Som lök på laxen tillkommer att räntenivån för det privata bolånet till insatsen kan ha stigit till det dubbla under byggnation. Det korta lånelöftet som erhölls vid sälj-start kanske inte infrias vid inflyttningsstart?

Nybyggnation för 2023 och 2024 är nu nere på rekordlåga nivåer. Byggmarknaden befinner sig i gungning. Här borde nog Finansinspektionen sörja för bättre konsumentskydd, såväl för privata bolån som redovisning av föreningslån i planerad nyproduktion.

Det privata bolånet kan stå för upp till 85 procent av en nyproducerad lägenhetsinsats. 15 procent (bolånetaket) måste erläggas kontant (eller via blancolån med hög ränta och kort återbetalningstid).

Amortering sker degressivt med 2 procent , ner till 70 procent, därefter med 1 procent ner till halva bolånet. Därefter amorteringsfritt, om så önskas. Om hushållets bolåneskuldkvotstak överskrids ( > 4,5 x hushållets bruttoinkomst) amorteras ytterligare 1 procent årligen.

Föreningslånet i planerad nyproduktion kan utgöra upp till hälften av bolånet (vid 85 procent belåning).

Kan öka under byggnation och vald prognosränta i kalkyl behöver inte överensstämma med den som erhålls vid inflyttningsstart. Dessutom kan såväl amorteringstid (50–300 år) som amorteringsplan (rak plan/serieplan) variera. Ibland saknas amorteringsplan.

Mikael Goldstein
Docent och författare till Köpa osett? Bostadsrättsköp i planerad nyproduktion (2023) och Köp rätt bostadsrätt (2016)

Källa: Konsumentskydd vid köp av nyproducerade bostadsrätter (RiR 2020:3)