Den svenska bolånemarknaden borde enligt traditionell marknadslogik vara något som lockar till konkurrens. Bolånen är det svenska banksystemets stora kassakossa, där lönsamheten för de stora bankerna är extrem. På marginalen ligger lönsamheten på det tillskjutna egna kapitalet för ett nytt bolån på runt 35 procent. Handelsbanken och Swedbanks intjäning står och faller med bolånen, och i lite mindre utsträckning kapitalförvaltningen. Samtidigt kan man se bolånen som en ren ”commodity”, för produktdifferentieringen mellan en banks lån och en annan är mer eller mindre noll. Det går inte att skilja ett bolån från Swedbank, SBAB eller någon annan aktör på något annat sätt än priset. Sedan kan det ramas in av olika villkor som belåningsgrad och annat. Digitaliseringen gör ju också att det inte längre behövs några kostsamma kontor för att bedriva denna verksamhet, vilket borde ha sänkt inträdeshindren ytterligare.
Därför är Landshypoteks låga räntor ett vågspel
Mest läst i kategorin
Och denna extrema intjäning på sina bolån har storbankerna haft under tjugo års tid. Detta är huvudförklaringen till den svenska bolånetillväxten och den sammanfallande boprisexplosionen. Man har skapat en otroligt stark positiv ”feedbackloop”.
Det som är förvånande är att den höga svenska lönsamheten inte har lockat till sig mera konkurrens. Inga utländska banker, som borde vara mycket avundsjuka på de svenska bankernas lönsamhet, har klivit in på den svenska marknaden. Danske Banks etablering skedde ju genom förvärv av Östgöta Enskilda Bank och Bohusbanken. Nordea är ju gamla Nordbanken. Visst statliga SBAB finns där och Länsförsäkringar har etablerat sig och börjat knapra marknadsandelar. Deras lönsamhet är dock flera grader lägre än storbankerna. SBAB som egentligen borde ha lägst finansieringskostnader av alla utnyttjar inte detta, för det skulle väcka ett politiskt ramaskri.
Detta har dock lockat in ett antal nya uppstickare på den svenska bolånemarknaden. Det som verkligen öppnade upp var EU:s så kallade ”bolånedirektiv” som trädde i kraft 2017. Detta direktiv syftade till att stärka konsumentskyddet och förbättra effektiviteten, läs; stärka konkurrensen, på den inre bankmarknaden. ”Tipping-pointen” var att bankerna blev tvungna att lämna ut sin kundinformation och sina kreditprövningar till konkurrenterna. Därmed kunde de sänka risken i sin egen utlåning väsentligt och inte minst hålla nere sina egna kostnader. De kunde ju bara ta rygg på storbankernas kreditbedömningar.
Flera nystartade aktörer har därefter slagit på trumman om att de ska utmana storbankerna. Exempel på detta är Simplex (tidigare Enkla), Bofink, Hejmo, Stabelo och Hypoteket. Av dessa är det bara Stabelo och Hypoteket, som har kommit i gång med sin utlåningsverksamhet, där de lockat med klart lägre räntor än storbankerna. In från sidan har också 186-åriga och ömsesidiga Landshypotek klivit, med samma lockrop.
Men det har visat sig vara svårare än väntat att expandera på denna marknad. Storbankernas marknadsandelar har visserligen sjunkit från 80 till 75 procent under de senaste tio åren. Men med tanke på marknadens tillväxt har detta marknadstapp inte bekommit dem. De har lyckats mycket bra med att hålla uppe sina marginaler och har till och med kunnat öka sin lönsamhet. Att några gnagare har knaprat lite i kanten har de kunnat stå ut med, eller kanske till och med applåderat. De kan ju peka på dessa och säga till de konkurrensvårdande myndigheterna – ”Titta vilken fantastisk konkurrens det är här hos oss”.
Att det bara är tre uppstickare som har tagit sig in på marknaden förklaras av att det finns flera inträdeshinder och storleksfördelar som är osynliga vid en första anblick. Den första är kreditlöftets längd och det har stor betydelse för hur ett bolåneinstitut kan finansiera sig. Ett bolån har ju i princip en oändlig löptid. I dagens klimat vill ju ingen egentligen amortera sitt bolån. Men för en uppstickare är det svårt att se vilka finansiärer som vill ta på sig ett sådant långfristigt åtagande. Enkla, numera Simplex, slog ju på trumman med att erbjuda mycket låga räntor och finansiera detta med en tre-årig, om jag minns rätt värdepapperiserad, obligation. Men vem vill låna något av en aktör som bara kan ge ett bolån på tre år och vem vill finansiera det? Simplex har inte fått någon båt i sjön och det är sannolikt att de andra som inte kommit ut på det svenska bolånehavet har samma problem med att hitta finansiering.
Stabelo och Hypoteket har löst detta finansieringsdilemma med en ”holländsk” lösning. De har byggt upp fondstrukturer där institutionella investerare har gett ett åtagande att under fondens livstid, på säg 15 år, skjuta till ett avtalat belopp. I dessa strukturer behöver inte Stabelo och Hypoteket skjuta till något eget kapital utan fondinvesterarna tar på sig hela risken. För de senare innebär denna struktur att de kan få en högre löpande avkastning än deras traditionella exponering mot den svenska bolånemarknaden, bankernas säkerställda obligationer. Det finns dock en trade-off. Likviditeten i det allokerade fondkapitalet är mycket lägre än dessa säkerställda obligationer och de tar på sig en större risk. Detta vill de naturligtvis ha betalt för.
Landshypotek kör mer som SBAB. De finansierar sig genom att ge ut säkerställda obligationer. Deras dilemma är att de är en ganska liten aktör och kreditriskerna i deras traditionella utlåning till svenskt jordbruk och skogsbruk är ganska svårbedömda. Priserna på svenska jord- och skogsbruksfastigheter, som står för 80 procent av Landshypoteks kreditportfölj med tillhörande bostadsfastigheter, är, som allt annat, mycket upptrissade. Den underliggande lönsamheten i skogsbruket, men framför allt jordbruket, är svag till usel. Och den nuvarande energiprischocken och de skenande priserna på många insatsvaror, som konstgödsel och foder gör läget än mer svårbedömt. Kort sagt är det lite förståeligt att priset på Landshypoteks obligationer ligger klart över vad andra institut får betala. För en tioårig obligation kostar 35 räntepunkter mer än Stadshypotek (Handelsbanken). Men med lite mera riskkänsla i marknaden kan denna spread vidgas väsentligt.
Så Landshypoteks mycket låga räntor på 0,99 procent är ett vågspel. Räknar man baklänges från vad deras egen finansiering kostar och vad kostnadsmassan för denna nya verksamhet, att låna ut till välbesuttna villaägare i Stockholms och Göteborgs förorter, drar så hamnar man runt noll kronor i överskott. Någon förräntning av det egna kapital som denna verksamhet behöver, 4 procent av utlåningen, ger det med all sannolikhet inte.
Men hur dåligt är det kan man undra? Landshypotek är ömsesidigt och har som alla ömsesidiga bolag problemet att ägarna har ett mycket svagt inflytande medan tjänstemännen som sköter det har ett mycket stort sådant. Man kan fråga sig varför en lantbrukare i Svedala vill subventionera ett projekt som syftar att erbjuda billig finansiering till trädgårdstomtar i Danderyd. Tjänstemännen kan kontra med att allt tillväxt kostar och att vidga basen i kreditportföljen kommer att göra all upplåning billigare och kanske sänka risken, på sikt. Problem kan emellertid uppstå om Landshypotek trampar snett och deras egna finansieringskostnader skulle skjuta iväg.
Stabelo och Hypoteket har lite samma problematik. Deras finansiering rullar dock på, men än så länge har de inte fått full täckning för de kostnader som krävs för att tjäna några pengar i de egna bolagen. De har ännu inte tillräcklig volym och de måste numera kämpa för de volymer som de har fått in. För minns att de har etablerat sig i det mest priskänsliga området på bolånemarknaden. De övriga nämnda uppstickarna finns än så länge inte på banan, men även de torde vara irriterade över att Landshypotek har klivit in från sidan och tagit för sig vid matbordet för svenska bolån.
Tillväxt måste få kosta har vi fått lära oss. Men då måste de också visa på tillväxt. Ju tuffare konkurrens, desto mer måste de satsa på att marknadsföra sina produkter, men samtidigt måste de vara med i prismatchen för att inte vara chanslösa. Problemet med detta är att de likt en annan ”disrupter” och priskonkurrent, skjutshjälpsföretaget Uber kanske aldrig kommer att tjäna några pengar. Detta ökar osäkerheten i marknaden. Har kanske Ebberöds berömda bank etablerat sig? Och då är vi tillbaka där vi började. Vem har en långsiktig överlevnadsförmåga? Och då har vi inte sett vad storbankerna kan göra om det utvecklar sig till ett riktigt priskrig. De har nämligen ett WMD, men mer om det i en annan krönika.
