Fastighetskungen talar ut

Skåningen Rutger Arnhult har tidigare varit aktieanalytiker på aktiemäklarfirmorna Alfred Berg och Öhman samt på Handelsbanken.

– Jag hette Rutger Andersson då, men när jag gifte mig tyckte inte min fru att ”Andersson” var ett särskilt spännande namn.

– Så vi enades om att ta min mammas födelsenamn Arnhult istället.

– Jag behövde bara anmäla det till myndigheten.

Arnhult var analytiker i många år.

– Men nu har jag ”bytt sida” lite grand, och gör lite annat.

– Det är klart att det har varit en fantastisk utveckling.

– När jag ska berätta om mig själv så vet jag inte riktigt vad jag ska säga.

– Det har väl visat sig att det var en väldigt bra tid att gå in i fastighetsmarknaden, när jag började köpa fastigheter år 1996.

– Sedan fortsatte fastighetsbeståndet att växa i den takt som gick att mäkta med.

– Och jag fortsatte samtidigt att jobba som aktieanalytiker till år 2000.

– Det var inga problem för mig att få göra fastighetsaffärerna för min arbetsgivare, bara jag anmälde vilka affärer jag gjorde – precis som alla andra gjorde aktieaffärer.

– Och bara det inte gick ut över mitt jobb som aktieanalytiker och vilken ranking jag fick där jämfört med andra analytiker.

– Det var inte mer än att medan andra satte sina besparingar i en aktieportfölj, så köpte jag fastigheter.

Det fanns enligt Arnhult ingen risk för att det skulle leda till intressekonflikter eller ”insiderinformation”.

– Om jag köpte bostadshus på en ort, så har ju det ingen påverkan på det sättet.

– Det hänger inte ihop med jobbet som rådgivare på en bank eller aktiemäklarfirma.

– Snarare är det i så fall känsligare att man köper aktier från och till.

– Jag fick ju ingen information i jobbet som hade att göra med mina fastighetsköp, och som jag kunde dra nytta av på så sätt – som jag hade kunnat göra vid aktieaffärer.

– Däremot var jag kanske lite mer påläst än många andra, vilket jag sannolikt haft glädje av i mina fastighetsaffärer.

Då under andra halvan av 90-talet var det fortfarande höga räntor i Sverige efter finanskrisen i början på 90-talet.

– Men ändå gav fastigheterna god avkastning.

– Och så började räntorna falla, medan fastighetspriserna steg.

– Det är klart att det var gynnsamma förutsättningar.

Arnhult har numera sina fastighetsintressen spridda på flera bolag.

– Dels har jag ett familjebolag med bostäder som heter M2-gruppen.

Hela M2:s tidigare bestånd av industri- och lagerfastigheter blev sedan grunden för det som numera är det börsnoterade fastighetsbolaget Corem.

Den större delen av Arnhults förmögenhet ligger nu i hans ägarandel på knappt 40 procent av Corem.

Bolaget är totalt värt nästan 2 miljarder kronor på börsen.

Än så länge är Corem noterat på Stockholmsbörsens småbolagslista Small Cap.

– Men vi är på väg till listan för de mellanstora bolagen, Mid Cap.

Gränsen går vid 150 miljoner euro, vilket Corem redan har passerat.

Men ett noterat bolag måste ha legat över gränsen två årsskiften i rad innan uppåtflytten sker.

Nästa steg är sedan Large Cap-listan bland de riktigt stora bolagen, men för att hamna där måste ett bolags värde ligga över 1 miljard euro.

Kan det bli så att Corem på sikt hamnar på Large Cap-listan?

– Ja, det är klart.

– Man får väl sikta högt.

– Men ännu är det långt dit.

– Så länge affärsmöjligheterna finns och det känns rätt, så är det ju inget som säger att vi inte kan ligga där på sikt.

– Men det kan ligga väldigt långt framåt i tiden.

– Samtidigt har jag några år på mig.

Arnhult är född 1967, så han fyller 43 år i år.

Vilka är de viktigaste strategiska frågorna för dig nu som vd i Corem?

– För oss gäller det att hitta fastighetsaffärer som passar oss, och växa vidare.

– Det gäller att kämpa vidare i den ganska ”kärva” bank- och kreditmarknad vi har idag.

– Vi ska växa vidare och jobba på det.

– Och det går ju.

– Det har vi om inte annat visat nu i veckan då vi köpte 22 fastigheter för 460 miljoner kronor.

– Vi fick tillträde till dem under onsdagen.

– Ett sådant fastighetsförvärv åstadkommer precis det vi vill; att stärka våra positioner på de utvalda marknader där vi finns.

– Samtidigt så breddar vi vår kundbas genom att vi får fler hyresgäster.

– Risken minskar därför i Corem för varje nytt fastighetsköp vi gör, eftersom vi ökar antalet kunder – vi exponeras mot fler branscher bland den typen av hyresgäster vi har.

Corem är enligt Arnhult inriktat på fastigheter utanför storstäder. Det är lager- och logistikfastigheter, en del kontor och även handelsfastigheter.

– Med det här fastighetsköpet vi gjorde i veckan så får vi för Corem nya hyresgäster som Överskottsbolaget (ÖoB), Granngården, Optimera, och Byggmax för att ta några kedjor.

– Det är nya hyresgäster för oss.

– Det är även logistikbolag som Bring och Fraktarna.

Totalt är det ett 50-tal hyresgäster i fastighetsbeståndet som börsnoterade fastighetsbolaget Kungsleden nu säljer till Corem.

I fastighetsbranschen värderas fastigheter utifrån ”direktavkastningen” som förenklat är fastighetens driftsnetto (årliga hyresintäkter minus fastighetens årliga driftskostnader) som andel av fastighetens pris eller värde.

Enligt Kungsleden säljs nu de 22 fastigheterna till Corem för en direktavkastning på drygt 7 procent.

Är det en normal värderingsnivå i dagsläget för den här typen av fastigheter?

– Ja, det är det.

– Det ligger normalt på 7-8 procent för den här typen av fastigheter.

Sedan en tid har fastighetspriserna sjunkit en bit, vilket samtidigt innebär att direktavkastningen har stigit.

– Direktavkastningen har kommit upp.

– För två år sedan var nivån kanske 1 procentenhet lägre.

– Men nu har avkastningskraven kommit upp.

Det har gjort att Corem tvingats sänka de bokförda värdena på sina fastigheter.

– Vi är ett av de fastighetsbolagen som har gjort störst sådana sänkningar procentuellt sett.

Totalt sett har Corem fastigheter bokförda till nästan 5 miljarder kronor.

Och utifrån det bokförda värdet blir fastigheternas direktavkastning nästan 8 procent.

– Det innebär att vi är väldigt försiktiga och har låga bokförda värden på våra fastigheter.

Corem gjorde sänkningar av sina fastigheters bokförda värden redan år 2007 i samband med att bolaget noterades på NGM-börsen (en alternativ aktiebörs som konkurrerar med Stockholmsbörsen).

– Och därefter har vi gjort ytterligare sänkningar av de bokförda värdena.

Men nu anser Arnhult att läget har vänt på fastighetsmarknaden.

– Man vet ju aldrig, men det som är lite intressant är att jag tror att den nedgång för fastighetspriserna som varit på fastighetsmarknaden nu är förbi.

– Jag tror faktiskt att prisnedgången har stannat upp.

– Sedan utvecklas ju olika fastigheter alltid olika beroende på läge och hyresgäster och så.

– Men generellt är faktiskt min bedömning att fastighetsmarknaden har planat ut under första kvartalet 2010.

– Vi sänkte de bokförda värdena på våra fastigheter så sent som under det fjärde kvartalet 2009, men nu tror jag att det har planat ut.

Totalt sett sedan senaste toppen bedömer Arnhult att fastighetspriserna generellt har fallit med 10-20 procent.

När var den förra toppen?

– Det är svårt att säga, för marknaden dog ju.

– Men toppen var väl precis före Lehman-kraschen hösten 2008, eller sommaren 2008.

– Därefter gav Lehman-kraschen sådana följdeffekter.

Ser man på fastighetsbolagens aktiekurser så konstaterar Arnhult att de toppade redan våren 2007.

– Och sedan höll sig fastighetspriserna säkert uppe en stund till fram till och med sommaren 2007.

– Börsen reagerar ju alltid i förväg och visar vägen.

– Sedan kan man dock säga att den kursnedgång för aktierna i de börsnoterade fastighetsbolagen därefter blev överdriven.

– Fastighetsbolag är ju trots allt ganska stabila.

– Hyresavtalen är långvariga, så det tar lång tid innan negativa händelser i omvärlden börjar märkas.

– Få fastighetsbolag har ju varit tvungna att sälja sina fastigheter, så de har bara kunnat ligga kvar och ha fina kassainflöden från hyresgästerna.

– Det är stabilt, särskilt när man som vi i Corem har så många hyresgäster.

– Vi har ju nu kring 600 hyresgäster, vilket såklart innebär en väldig stabilitet.

– Nu i och med vårt senaste fastighetsförvärv har vi ju fått in 50 nya hyresgäster, och det ger oss totalt sett en bra spridning mellan branscher och hyresgäster som innebär en väldig stabilitet.

Enligt Arnhult innebär det även en god spridning vad gäller längderna på hyresgästernas hyreskontrakt.

– Våra hyresgäster på Corem har i snitt en längd på hyreskontrakten på fem år.

– Och så har vi bundit våra räntor på löptider på 3-10 år vilket ger oss en genomsnittlig räntebindningstid på 5,4 år.

Om det blir en ny fastighetskris som i början av 90-talet hjälper väl inte det?

– Nej, men den krisen bodde på de dåvarande fastighetsbolagens tidigare utsvävningar.

– De hade lånat alldeles för mycket pengar.

– Och man gjorde inga kassaflödes-kalkyler.

– På papperet kunde fastighetsbolag ha skyhöga marknadsvärden, men det var väldigt låga direktavkastningar.

– Idag gör alla fastighetsbolag rena kassaflödes-värderingar.

För Corems del innebär det att eftersom bolagets fastigheter har bokförda värden så att direktavkastningen blir 8 procent, så skulle bolaget teoretiskt utan problem klara räntor på uppemot 10 procent.

– Våra hus ger sådana kassaflöden att vi skulle klara av det.

– Nu känns det ju inte rimligt att räntorna skulle komma att nå dessa nivåer, men det är intressant att räkna på var olika bolags smärtgränser ligger.

– Ur detta perspektiv är jag övertygad om att Corem ligger i topp genom att man skulle kunna hantera räntebetalningarna även om dagens räntenivåer på cirka 2,0 procent skulle höjas med närmare 500 procent.

– Lägg därtill att det tar över tio år för en räntehöjning att fullt genomslag i våra räntekostnader, så förstår man att vi verkligen valt det säkra före det osäkra.

– Men på 90-talet räckte inte de löpande flödena till för att ens betala löpande ränta för de vidlyftiga fastighetsbolagen på den tiden.

– Då var de tvungna att sälja av fastigheter hela tiden, öka fastigheternas bokförda värden, och låna nya pengar.

– På slutet blev det helt galet i hela fastighetsbranschen den gången.

– Det finns inte ens på kartan i dagsläget.

Medan Corems fastigheter i dagsläget alltså är bokförda till knappt 5 miljarder kronor (vilket motsvarar marknadsvärdet), så ligger bolagets bankskulder på drygt 3 miljarder kronor.

– I dagsläget har vi lånat till nästan 70 procent av fastigheternas värde.

Det är på den nivån som bankerna i dagsläget lånar ut pengar till fastighetsköp.

– För nya fastighetsköp för vår typ av fastigheter, lånar bankerna ut 60-70 procent av fastighetsvärdet.

– Högre än så kommer man inte med bankerna i dagsläget.

– Det innebär även en självsanering för branschen, att ingen bank ställer upp med mer än 70 procent.

– Det är sunt.

Geografiskt sett ligger den största delen av Corems fastigheter kring Stockholm.

– Där har vi drygt 40 procent av vårt fastighetsbestånd.

Och för typen av fastighet ligger alltså fokus på industri-, lager-, och handelsfastigheter.

– Vår inriktning är den typen av fastigheter som finns i alla sunda ”tillväxt-orter”.

– På sikt kan vi finnas på många fler marknader än vad vi gör idag, under förutsättning att vi bedömer markanden som sund och att det är på en ort med goda tillväxtförutsättningar.

– Ytterliggare etableringar utomlands är också tänkbara på lite längre sikt. Idag finns vi även i Köpenhamn.

Corem har tagit sikte på en särskild lista på de 20 hetaste orterna i Sverige för logistikföretag.

– Vi siktar på att finnas på alla de orterna.

– Där är vi inte ännu överallt, men vi satsar på handels- och industrisegmenten i de orterna.

Och med ”industrifastigheter” menas här inte fabrikslokaler.

– Det betyder bara att det gäller traditionella externa industri- och handelsområden.

Normalt innebär det fastigheter utanför tätorter vilket kallas för ”externlägen”.

Förutom kring själva Stockholm har Corem fastigheter i Mälardalen, Göteborgsregionen, Öresundsregionen samt Jönköpingsregionen.

– Och vi har även tagit steget över sundet till Köpenhamn.

Är det inte kris på fastighetsmarknaden där?

– För oss är det ganska lugnt med våra fastigheter i Köpenhamn.

– Vi har fyra fastigheter där med en genomsnittlig längd på hyreskontrakten i 15 år.

– Så vi sitter ganska lugnt i Köpenhamn.

– Det är 15 år var för tre av fastigheterna och 18 år för en fastighet.

Totalt sett under de senaste två åren har Corem köpt fastigheter för 1,5 miljarder kronor.

– Och för de köpta fastigheterna har våra hyresgäster haft en genomsnittlig löptid på hyreskontrakten på 13 år.

– Så det är riktigt långa kontrakt.

Det hjälper väl inte om kunderna går i konkurs?

– Nej, men vad är det för större bolag som de facto gått i konkurs i Sverige under denna konjuktursvacka?

– Vi har inte haft några sådana kunder, utan våra kunder är generellt sett stabila och överlever den typ av konjunkturnedgång vi nu upplevt.

– Vi har haft någon sådan jätteliten kund som var udda på en ort.

– Men den lokalen har vi redan fyllt med andra hyresgäster.

– Den finns i ett bra läge.

– Så vi kan inte påstå att vi har drabbats av konjunkturnedgången, även om aktivitetsnivån har avstannat lite.

– Projekt för att bygga nya fastigheter har avstannat.

– Men jag kan inte säga att vi på något direkt sett har drabbats av konjunkturen i vår verksamhet.

– Och visst har vi kanske varit lyckligt lottade genom att vi inte haft hyresgäster inom fordonsindustrin.

– Men jag känner inte heller att andra fastighetsbolag väsentligen har drabbats av hyresgäster som gått i konkurs.

– Visst hjälper det inte att ha långa hyreskontrakt om hyresgästerna går omkull.

– Då gäller det att man har bra fastigheter i bra lägen, om den skulle plötsligt stå tom en dag och tidgare hyresgästen måste flytta ut.

Arnhult själv har ett brinnande intresse för Corems alla fastigheter.

– Jag har inspekterat alla våra 128 fastigheter noga.

Du kan dem utan och innan?

– Naa, det vet jag inte. Men jag kan dem.

– Och jag kan rätt mycket om våra hyresgäster.

– Jag googlar och läser på om dem, exempelvis om när de grundats, hur de utvecklats, hur stora de är, hur ägarbilderna ser ut och så vidare.

– Det är sådant man kan göra på dagarna som fastighetsbolags-vd.

– Det är inte bara sådant jag gör, men det är kul att det finns företag – våra kunder – som är verksamma i våra fastigheter.

– Det är roligt.

Är det inte mer stabilt att ha bostadsfastigheter istället?

– Bostäder är kanonbra.

– Det kan inte bli mer stabilt.

– Men med en räntenivå kring 3 procent (om man räntesäkrar upp en del) i dagsläget och en direktavkastning på 4 till 5 procent för bostadsfastigheter, så blir det inte så mycket över.

– Har man inga lån alls och köper bostadsfastigheter, får man alltså en årlig avkastning på 4 till 5 procent.

– Och sedan finns det därtill förhoppningsvis en värdestegring på fastigheterna som följer inflationen på kanske 2 procent per år.

– Då blir det en totalavkastning på 5-7 procent, och då börjar det likna något.

– Men kassaflödena ger alltså bara en årsavkastning på 4 procent, och då blir det inga pengar över för att växa vidare.

– Vi på Corem ger en direktavkastning på 8 procent per år, så med en årsränta på 3 procent på lån blir det 5 procent som ”yield gap” som ska täcka pengar till aktieutdelning åt våra aktieägare samt pengar till nya fastighetsaffärer för Corem.

– Och så har även Corems typ av fastigheter en värdetillväxt på långsiktigt 2 procent per år om man sköter fastigheterna rätt och är i tillväxtorter (givet en inflation kring 2 procent).

– Egentligen är det själva marken som långsiktigt ökar i värde.

– Och om hyresintäkterna kan öka i takt med inflationen, blir det riktigt bra.

– Kan man jobba med en ”hävstång” genom att ta lån, och få pengar över efter att räntekostnaderna är betalda, så blir avkastningen riktigt bra.

– Det går inte på samma sätt med bostadsfastigheter, även om risken är mindre med bostadsfastigheter.

– Det är aldrig några problem att hyra ut bostäder.

Frågan är då hur mycket Corem kan växa genom att fortsätta köpa ytterligare fastigheter.

– Vi ska växa i den takt vi mäktar med, och använda pengar vi får in i kassaflödena från befintliga fastigheter till nya investeringar.

– Vi återinvesterar våra resultat.

Före veckans storaffär har Corem som utgångspunkt haft ett årsresultat på 185 miljoner kronor.

– Och veckans affär förbättrar direkt detta årsresultat till icke oväsentlig del.

Förenklat kan man utgå ifrån att de fastigheter som har köpts för 460 miljoner kronor ger en årlig direktavkastning på 7,5 procent.

Corem har lånat till 65-70 procent av köpet, och räntan på lånen ligger i dagsläget under 2 procent.

Fast Corem har bundit hälften av lånen med en bindningstid på fem år.

Det ger en årlig räntekostnad på 9 miljoner kronor.

Så en direktavkastning på 34-35 miljoner kronor per år minus en årsränta på 9 miljoner, ger netto 25 miljoner kronor per år i resultattillskott.

Räknar man med en årsränta på 4 procent blir nettotillskottet 22 miljoner.

Och räknar man med en direktavkastning under 7,5 procent så blir det kanske 20 miljoner.

Hur man än räknar blir Corems årsresultat över 200 miljoner kronor efter storaffären.

Och Corem betalar i dagsläget i princip ingen skatt.

Det beror dels på att fastighetsbolag som äger industrifastigheter varje år får dra av en avskrivnings-kostnad på 5 procent av ägda industrifastigheters bokförda värde.

Dessutom har Corem tidigare köpt bolag med stora uppsamlade förlustavdrag.

Exempelvis köpte Corem tidigare börsnoterade bolaget Biolight som länge gått med förlust, bara för att komma åt förlustavdragen.

Själva verksamheten i Biolight har delats ut, så den finns inte längre kvar i Corem.

Men genom Biolight-affären fick Corem in cirka 100 miljoner kronor i förlustavdrag som kan kvittas mot framtida vinster i Corem.

– Totalt sett har vi över en halv miljard kronor i sådana förlustavdrag i Corem, säger Arnhult.

– Så vi har en gynnsam skattesits.

– Det blir ganska bra kassaflöden för oss totalt sett.

– Men det gäller också att hela tiden sköta vår verksamhet som fastighetsbolag.

Fokus ligger nu alltså för Corem på att växa i prioriterade orter, men även att ge bra aktieutdelning till Corems aktieägare.

– Vi ska dela ut hälften av vårt resultat varje år.

– Resten investerar vi i vår verksamhet.

Corem har två olika typer av aktier.

Dels de vanliga ”stam-aktierna” som inför bolagsstämman den 21 april föreslås ge en utdelning på 1 krona per aktie.

Och dels Corems preferensaktier som alltid ger en utdelning på precis 20 kronor per år.

– Så aktieinvesterare som verkligen vill ha en stabil och hög utdelning, köper våra preferensaktier.

– Det är ett helt osannolikt intressant investeringsalternativ.

Preferensaktierna noteras i skrivande stund på börsen kring 250 kronor, vilket med en årsutdelning på 20 kronor ger en ”ränta” på 8 procent per år.

Men Arnhult poängterar att preferensaktierna ger utdelningen uppdelat i 5 kronor varje kvartal.

– Det gör att man löpande under året kan återinvestera utdelningarna i annat, och i praktiken få en årsränta som ligger över 8 procent.

– Det är riktigt bra.

En specialregel är att om Corem något år inte skulle ha råd att betala 20 kronor i utdelning per preferensaktie, så läggs den obetalda utdelningen ”i minne” med 7 procents årlig ”dröjsmålsränta”.

Sedan betalas de obetalda utdelningarna ut när Corem har råd igen.

Det är en skillnad från exempelvis Swedbanks preferensaktier där utdelningen ”raderas” och glöms bort, om banken något år inte skulle ha råd att betala utdelning.

En nackdel med Coprems preferensaktier är att utdelningen 20 kronor blir mindre och mindre värd varje år på grund av inflationen.

Än så länge är det inget börsnoterat bolag som har inflationsjusterat sina preferensaktiers utdelning, men det kanske kommer.

– Å andra sidan kan det komma att bli en framtida positiv omvärdering av preferensaktierna i takt med att de ökar i antal i samband med framtida emissioner och likviditeten i aktieslaget förstärks.

Corems Stamaktier ger på motsvarande sätt en ”årsränta” på 2-3 procent om man tar den föreslagna utdelningen på 1 krona i förhållande till aktiekursen som i skrivande stund ligger i 37 kronor.

– Men stamaktierna har man inte bara för utdelningen, utan om man tror på Corems förmåga att skapa värde i fastighetsrörelsen och därmed vill ha en aktie som ökar i värde.

Och på 37 kronor värderas stamaktierna med rabatt på börsen, eftersom det egentliga värdet är 45 kronor om man tar Corems fastighetsvärden minus skulder och delar upp det på antalet aktier.

Utöver fastigheterna värda 5 miljarder har då inkluderats även Corems aktieportfölj värd en halvmiljard kronor.

Aktieportföljen består till allra största delen av aktier i börsnoterade fastighetsbolaget Klövern.

Men frågan är varför börskursen på 37 kronor ligger så långt under det ”verkliga värdet” (substansvärdet) på 45 kronor.

Det innebär en rabatt på 17-18 procent.

– En orsak till rabatten kan vara att Corem trots allt är ett ganska litet fastighetsbolag, säger Arnhult.

– Aktierna i de största fastighetsbolagen på börsen som Castellum, Wihlborgs och Kungsleden värderas på börsen högre än sina aktiers substansvärden.

Där blir det alltså en ”värderingspremie” istället för en rabatt.

– Jag tycker det är rimligt att större fastighetsbolags aktiekurser ligger högre i förhållande till aktiernas verkliga värde, än mindre fastighetsbolag.

En förklaring till det är att de stora fastighetsbolagen ofta har en bättre ägarspridning, en större så kallad ”free-float” i aktien samt därigenom också en bättre likviditet i aktierna.

– Större investerare vill kunna gå in och ut ur sina investeringar utan att det märkbart påverkar börskurserna.

– Det sänker risknivån i placeringen.

De stora fastighetsbolagen har enligt Arnhult dessutom välkänt bra företagsledningar som kan göra affärer som skapar ytterligare värden.

– Det är värt ett värderingspremium.

– Det är fullt rimligt att de bolagens aktiekurser handlas till nivåer över de verkliga värdena.

– Men för ett bolag som Corem så är vi inte där ännu.

– Vi är ett nytt och okänt bolag med ett ”market cap” på under 2 miljarder kronor vilket i dessa sammanhang inte imponerar.

– Även folk som jobbat dagligen som ekonomijournalister i 15-20 år har inte hört talas om oss, och vet inte att vi är noterade på Stockholmsbörsen.

– Det är inte så lätt att synas, och det skrivs inte så mycket om oss.

– Nu i veckan när vi har gjort vår största fastighetsaffär någonsin, så har inte en enda journalist ringt oss om det.

– Det är så att det är svårt att göra sig hörd i bruset.

– Men det är klart att även om vi inte är så stora i dagsläget, så kommer det bli bättre för oss på sikt – bara vi är uthålliga och tålmodiga, och kan visa att vi gör bra affärer.

– I takt med att vi successivt skapar bättre resultat och visar högre vinster, så kommer ju vår värdering att förbättras därefter.

– Det handlar om att bygga förtroende och få trovärdighet, och att folk ska känna till att vi finns till som ett investeringsalternativ.

Än så länge är det bara ett fåtal aktieanalytiker som bevakar Corem.

– Vi har ju inte varit noterade på Stockholmsbörsen i ett år ännu.

Det var den 24 juni 2009 som Corem flyttade från NGM-börsen till Stockholmsbörsen.

– Snart kan vi fira vår årsdag.

Några jättelyft i fastighetspriserna är enligt Arnhult dock tyvärr inte att vänta.

– Fastighetspriserna lär väl i alla fall följa inflationen.

Om det då i snitt innebär 2-3 procent per år för alla fastigheter i hela Sverige, bedömer Arnhult att det är en högre årlig värdeökning för fastigheter i tillväxtorter som där Corem finns.

Däremot brukar exempelvis Kungliga Tekniska Högskolans fastighetsexpert Stellan Lundström varna för fastigheter på orter som slutar på ”-ström”, ”-fors” eller ”-hammar”.

Det skulle alltså exempelvis vara i Hallstahammar.

– Det ligger mycket i det.

– Industrin har försvunnit från sådana orter.

– Så man kan inte alltid ta värdetillväxt för givet i fastigheter.

– Men är du på rätt orter med industrier och ett näringsliv som växer, så kan du hänga med.

Arnhult pekar på att både svenska Riksbanken och inom EU så finns ett mål om att inflationstakten ska ligga på 2 procent per år.

– Det blir ju 10 procent på fem år, och med vårt fastighetsbestånd på 5 miljarder blir det en halv miljard i värdeökning på fem år.

Tack vare att Corem har lånat till 70 procent av sina fastighetsvärden, blir det en hävstång för aktieinvesterare som äger Corems stamaktier.

– En halv miljard i värdeökning på våra fastigheter under en femårsperiod, innebär 15-16 kronor per stamaktie vars börskurs i dagsläget ligger på 37 kronor.

– Denna extra värdekomponent, eller kalla det ”grädde på moset”, glöms ofta bort i den ofta mera kortsiktiga analysen.

– Och jag tror ju att våra fastigheter kommer att öka i värde med mer än inflationen, eftersom vi finns i tillväxtorter.

Baksidan av myntet med hävstången är samtidigt att värdefallet kan bli stort per stamaktie om fastigheterna börjar sjunka i värde.

– Vi lär ju överleva ändå tack vare våra kassaflöden.

– Och långsiktigt lär man kunna räkna med en värdestegring på fastigheterna som en långsiktig komponent som berikar.

Det låter nästan som att Corem är en ”money machine” där ni bara behöver trycka på en knapp för att spotta ut pengar?

– Så är det givetvis inte.

– Det krävs en stor arbetsinsats och ett stort engagemang för att inte halka efter i konkurrensen.

– En sak man kan fundera över är hur de rikaste personerna i nästan vilken lokal Rotaryförening som helst, blivit så förmögna.

– Hur många fastighetsgubbar brukar det inte vara bland de tio rikaste?

– Har de tio rikaste blivit så rika för att de har varit briljanta, eller för att de genom fastigheterna har gynnats av den stabila, långsiktiga värdeökningen?

– Jag skulle rösta på det senare.

– Visst har de hållit i sina ekonomier och sina fastigheter, och haft ett årligt flöde.

– Men det är den underliggande värdeutvecklingen som har gjort dem förmögna.

– Det är samma sak om man ser på folks privatekonomi när de går i pension.

– Hur mycket av folks ”förmögenhet” kommer då från sparande i aktier och på bankkonto, och hur mycket kommer från värdeutvecklingen på deras boende?

– Pensionärer som säljer sitt hus har mer värde därifrån än på sina sparkonton.

– Och har man haft hävstång i huset genom lån, blir det ganska bra.

Är det sådana orsaker som även ligger bakom din egen förmögenhet?

– Ja, men där är den viktigaste förklaringen att det skett en omvärdering på fastighetsmarknaden från ett extremläge i samband med 90-talets finanskris till en återgång till en mer normaliserad fastighetsmarknad.

– Det har varit gynnsamt såklart.

– Och ränteutvecklingen har även gått från en ytterlighet med höga räntor, till en annan ytterlighet med väldigt låga räntor.

Arnhult för sin del är inte oroad om räntorna nu börjar stiga.

– Det gäller att hela tiden som företaget så att man tål en ränteuppgång, och ”säkra upp”.

– Det är därför vi idag har bundit våra räntor på 3-10 års tid, så att en ränteuppgång inte ska påverka oss.

– Som fastighetsbolag kan man alltid jobba med fastigheterna, hyra ut, jaga nya hyresgäster, göra fastigheterna attraktiva och fina.

– Men man kan inte påverka räntenivån.

– Man kan påverka sina egna kostnader, snåla och göra energiinvesteringar.

– Men räntenivån ligger helt i händerna på marknaden.

– Därför bör man säkra upp. Det måste man göra.

– Man ska ha respekt om man har lånat till 65-70 procent av fastigheternas värde.

– Det är ändå lån, och det får inte dra iväg.

– Det finns ingen anledning att inte räntesäkra sig.

– Och våra kassainflöden från fastigheterna tål den något högre räntenivån man får med bundna räntor. Flödena ska tåla det.

– Vi har ingen anledning att spekulera i räntenivån.

– Då kan man köpa andra finansiella produkter om man vill spekulera om räntan.

Veckans nummer av Affärsvärlden nämner Rutger Arnhult i skvallerspalten ”Börsgolvet”.

Där står det om att han och en annan fastighetsmagnat, Erik Selin, blivit osams.

”…relationen mellan de unga (nåja) fastighetskungarna Rutger Arnhult och Erik Selin är bottenfrusen efter maktkampen om Sagax.”

Sagax är ett annat börsnoterat fastighetsbolag.

”Man kan väl säga att de inte har samma avspända och nära relation som de hade en gång”, säger en anonym källa som kallas ”en vårputsad Bentley” enligt Affärsvärlden.

– Är det sant att det står så? säger Arnhult till Realtid.se.

– Jag har inte ens läst det själv.

– Jag pratade mer Erik så sent som idag , och han nämnde det inte ens.

– Han hade väl inte heller sett det.

Har det pågått någon maktkamp mellan er?

– Det är det mest galna jag har hört, säger Arnhult.

– Det har över huvud taget inte förekommit.

– Det är nästan skrattretande, eller det är skrattretande.

Arnhult berättar att han bland sina privata tillgångar har en aktiepost i Sagax motsvarande 12 procent av bolaget.

– Jag är bland de största aktieägarna där.

Där är Johan Thorell, Staffan Salén och David Mindus andra storägare, varav Mindus köpt på sig en post nyligen.

Arnhult har även han ökat sin ägarandel något på sistone.

– Erik var aktieägare i Sagax, men han har sålt de aktierna nu.

Så talet om maktkamp mellan er i Sagax är taget helt ur luften?

– ”Out of the blue”.

– Han ringde mig tidigare idag, men jag satt i möte om vår storaffär och kunde inte prata med honom då.

– Då skulle han kanske fråga mig om jag läst Affärsvärlden.

Selin är för sin del huvudägare och vd i börsnoterade fastighetsbolaget Balder.

– Och Balder är näst största aktieägare i Corem, så vi pratas vid ett par gånger i veckan, säger Arnhult.

– Det här som Affärsvärlden skriver låter så dumt att det inte är sant.

Ni har alltid varit goda vänner?

– Vi har ju inte känt varandra i så många år, men vi blir bättre vänner för varje dag som går.

Ni har aldrig varit oense om något?

– Nej.

Arnhult berättar dock att han och Selin tidigare tillsammans bildat fastighetsbolaget Din Bostad med inriktning på bostadsfastigheter.

– Det döpte vi efter mitt gamla bolag som hette Din Bostad, och så börsintroducerade vi det.

– Sedan blev det inte så kul då räntorna började stiga i samband med finanskrisen.

– Räntorna steg så mycket att bolagets resultat åts upp, vilket gjorde att Din Bostads aktiekurs tog stryk.

Då valde Balder med Selin i spetsen att lägga bud på Din Bostad.

Och Arnhult valde då att enligt budet få aktier i Balder i utbyte mot sina Din Bostad-aktier.

Fastigheterna som låg i Din Bostad finns därmed numera i Balder, och har inlemmats i den organisationen.

Hade ni på något sätt olika uppfattningar i de turerna?

– Nej, inte alls.

– Det hade varit väldigt svårt att göra den affären, om vi inte hade delat uppfattning om det.

– Jag ägde 14 procent av Din Bostad före affären, så det hade varit svårt för Balder att köpa Din Bostad utan att jag var med på det.

Kan Selin ha blivit besviken för att du fick med honom på Din Bostad och att de sedan började gå dåligt?

– Nej, så är det inte.

– Det var ju Selin som var drivande huvudägare bakom Din Bostad-affären.

– Affärsvärldens ”börsgolvet”, det är bara rykten och spekulationer.

– Och det som står om oss kan man inte ens spekulera i. Så dumt är det.

– Du får hänga med mig och Selin på lunch någon gång, så kan du få veta de riktiga sanningarna.

– Då gäller det att vi är försiktiga med vad vi säger, eftersom vi vet så mycket om så mycket.

– Men det här i Affärsvärlden verkar helt åt skogen.

– Jag måste googla in och kolla det.

– Han ringde mig ju idag och ville berätta om en ”rolig grej” som han hade hört.

– Om vi varit osams, hade han väl inte gjort det?

– Jag får fundera på om jag känner någon med en ”välputsad Bentley”.

– Det här var bara för roligt.

– Tidigare har Affärsvärlden citerat någon anonym källa som de kallat ”en välkammad fläskkotlett”.

– Det är bara för dumt.

Arnhult jobbar med Corems huvudkontor i Gamla Stan i Stockholm som bas.

Hur känns det att ha blivit så förmögen?

– Det känns ju inte jobbigt direkt.

– Det är väl snarare som en morot man har följt.

– Det är ju jättekul.

Är drivkraften pengarna i sig eller att det är så kul att göra affärer?

– Det är nog snarare det senare.

– Men nu har jag haft en ganska stor förmögenhet sedan länge.

– Hade jag velat gå i pension skulle jag ha kunnat ta den vägen för länge sedan.

– Men den möjligheten har jag för länge sedan valt bort.

– Jag vill ju göra något kul, och jag kan inte tänka mig något roligare än det här.

– Alternativet för mig är ju att vara anställd någonstans som analytiker eller på någon corporate finance-avdelning.

– Men då skulle jag ändå göra ungefär detsamma som jag gör idag.

– Jag ägnar mig åt analys och corporate finance-frågor.

– Nu i veckan gjorde vi ju exempelvis den här storaffären där vi köpte 22 fastigheter med 50 hyresgäster.

– Då går vi igenom de största hyresgästerna per fastighet, bedömer dem genom att ta en enkel UC på var och en och så.

– Det känns livskraftigt och man lär sig hela tid mycket.

– I många fall känner man ju till en hyresgäst sedan tidigare.

– Överskottsbolaget och Granngården behöver man ju inte kolla upp.

– Men man kan läsa på lite.

– Exempelvis en ny hyresgäst som bygghandelsföretaget Optima – hur stora är de, vem äger dem?

– För vissa hyresgäster känner man kanske igen deras logga, eller har hört att det är ett norskt bolag som vill bredda sig.

– Man läser lite om mycket, och har en himla nytta av att ha en bra analysbakgrund.

– Jag var ju från början aktieanalytiker inriktad på små och medelstora bolag, för att sedan övergå till att analysera fastighetsbolag.

– Jag har haft en himla nytta av det hela tiden.

– Det är en bra skola att ha med sig faktiskt.

– Sedan är det en enorm drivkraft att få bygga upp ett stort bolag – att få bygga upp det som entreprenör.

– Är man dessutom lite tävlingsinriktad blir det roligt.

Unnar du dig någon lyx?

– Jag är försiktig med det.

Du tar inte ens en vecka på Maldiverna över påsken?

– Nej, men familjen ska till Trysil-fjällen i Norge i fem dagar.

– Det skulle egentligen till Sälen, men där var det fullbokat.

– Jag har jobbat så mycket att jag inte har hunnit boka.

– Men i Trysil fanns det ledigt.

– Och sedan är jag i Skåne på somrarna.

– Det är väl det jag unnar mig.

– Hade jag velat hade jag kunnat pensionera mig, men det ligger mig inte före.

– Vad skulle jag göra då?

– Så kul är det inte att spela golf hela dagarna, läsa tidningen och inte göra någonting – läsa böcker.

Det kan ju hända att hela ditt fastighetsimperium kraschar runt hörnet?

– Jag vet inte.

– I så fall måste allt krascha rätt rejält då.

– Mina bolag har en ganska låg belåning.

– Jag hade en högre belåning när jag började med mina fastighetsaffärer.

– Men nu finns det ingen anledning att ha lika hög belåning.

– Och det går inte heller numera, jämfört med hur mycket man kunde låna för bara två år sedan.

– Bankerna går inte med på det längre.

– Det i sin tur innebär en sanering av fastighetsbranschen.

– Alla fastighetsbolag som köper fastigheter, tänker väldigt mycket på ekonomin.

– Det är ingen som kommer att knäckas, vilket är väldigt skönt.

– Det kan annars bli dåligt för andra om man dras med när ett fastighetsbolag kraschar.

– Men den risken känns inte överhängande på något sätt.

– Snarare är det många stora fastighetsägare som har en riktigt bra ekonomi, tack vare de låga räntorna som varit i flera års tid.

– Det var en kort ränteuppgång i samband med finanskrisen, men därefter har räntorna gått rakt ner i källaren igen.

– Det har varit väldigt gynnsamt för hela fastighetsbranschen, och stärkt fastighetsbolagens balansräkningar.

– De flesta har haft så goda intäkter att nödvändiga sänkningar av fastigheternas bokförda värden har kunnat klaras av.

– Och sådana sänkningar av de bokförda värdena är ju inte heller något som påverkar kassaflödet.

– Men de har ändå klarats av, med en bibehållen ekonomisk ställning.

– Samtidigt har kassaflödena tickat in i kassakistorna.

– Och man har kunnat sälja av fastigheter om det har behövts för att amortera på lån eller investera i nya fastigheter med lite lägre belåning.

– Så generellt mår den största delen av den svenska fastighetsmarknaden väldigt bra just nu.

– Det är definitivt inte någon oro runt hörnet, även om räntorna går upp.

– Och stigande räntor behöver inte vara negativt.

– Det är tvärtom positivt om det innebär stigande värden på fastigheterna om vi får inflation.

Tänk om räntorna stiger utan inflation då?

– Det har jag lite svårt att se – att räntorna skulle dra iväg samtidigt som arbetslösheten ökar.

– Det finns inte på kartan.

– Det skulle vara om det blev en statsfinansiell kris särskilt för Sverige.

– Men det ser jag inte framför mig.

Vi kanske smittas av kriser utomlands?

– Räntorna har inte skenat iväg utomlands heller, annat än på vissa håll med riktiga kriser såsom i Grekland eller på Island.

– Men vi är inte där.

– Sverige står ganska starkt.

– Det ser bra ut.

Vad gäller Corems aktieinnehav i Klövern, så berättar Arnhult att det är en kapitalplacering som Corem köpte billigt och som nu har stigit i värde.

– Vi köpte den aktieposten av Mats O. Sundqvist, och har haft en fantastisk utveckling i den.

Klöverns aktiekurs låg kring 15 kronor när köpet gjordes, och i dagsläget är kursnivån 26 kronor.

– Och så har vi fått utdelning på Klövern-aktierna också.

– Det har varit en väldigt god affär.

Den aktieposten kan enligt Arnhult bli ”en bricka” i någon kommande, storaffär med fastigheter som Corem kan tänkas göra.

Några planer på att köpa hela Klövern finns inte, men däremot om Corem avser köpa något fastighetsbestånd kan Klövern-aktierna snabbt omvandlas till kontanter att bidra med till betalningen av sådana förvärv.

Någon reavinst blir det inte heller om Klövern-aktierna säljs, tack vare att aktieposten innebär en ägarandel på över 10 procent i Klövern och att aktieposten har behållits i över ett år.

Är det inte bättre då att ha pengarna i beredskap i kassan istället för i Klövern-aktier?

– Cash ger ingen avkastning idag.

– Det är nollränta, medan Klövern-aktierna har gett oss en fantastisk avkastning.

– De har förräntat sig riktigt väl.

Arnhult skissar på att Corem skulle kunna köpa fastigheter för 2 miljarder kronor med 75 procents belåning.

– Det är kanske svårt att ta nya lån med en sådan belåningsgrad, men vi kan ta över befintliga lån.

– Med den halvmiljard vi har i Klövern-aktier, skulle vi därmed kunna köpa fastigheter för ett par miljarder.

– Det är inget som är på gång just nu, men tanken kittlar lite.

Corem har en hel avdelning som jobbar med att analysera och göra fastighetsaffärer.

– Jag ingår själv i den gruppen.

– Det är en liten specialgrupp som hela tiden letar efter nya affärer.

– Och vi har alltid nya affärer ”på bordet”.

– Ibland blir det affär, ibland är vi med och lägger bud på något fastighetsbestånd, och ibland tackar vi nej.

– Alla fastighetsmäklare som känner till oss och får in något som passar oss, hör av sig.

– Vi är med på nästan alla intressentlistor.

Hur är utbudet av fastighetsbestånd just nu?

– Ganska begränsat.

– De som sitter med fastigheter, mår ganska bra.

– Det finns inget behov av att sälja fastigheter i vårt segment.

– Det finns några portföljer ute till salu, men det är inget som passar oss.

– Vi är specialinriktade på vårt segment, och håller oss till det – vilket på ett sätt är en lyx.

– Vi försöker oss inte på några krumbukter.

– Vi håller oss till vår strategi.

– Det tror vi vinner i längden, och det tänker vi inte ändra på.

– Vi håller oss till det vi har sagt att vi ska fokusera på; det som vi tror är intressant.

– Men det här som Affärsvärlden skrev var helt galet.

– Det säger sig självt att om Erik Selin ringer upp mig och vill berätta om det, så kan vi ju inte vara osams.

Realtid.se får senare tag på Selin själv.

– Jag sitter i bilen nu och mitt mobilbatteri håller precis på att ta slut. Kan vi höras imorgon? säger han.