Annons:

Gå till söksidan på Realtid.se Gå till söksidan på Eniro.se (öppnas i nytt fönster)

Annons:


Annons:

Fastighet

Annons:

FRÅN 2,5 MDR KR TILL 15 MDR KR PÅ 18 ÅR:
hakanhellstrom473.jpg
Håkan Hellström
Foto: Castellum

Har byggt upp en bjässe

Fastighetsbolaget Castellums vd Håkan Hellström om sina framgångar.

Marknadsläget
Vad gäller hyresmarknaden och efterfrågan på lokaler just nu så berättar Castellums vd Håkan Hellström att det är fortsatt bra efterfrågan.

– Det kan tyckas gå tvärtemot att man ser en allmän avmattning i konjunkturen, men det aktuella läget just nu är att det är fortsatt bra efterfrågan för oss, säger han.

Över tid är dock även Castellum beroende av vad som händer generellt med den svenska ekonomin.

– Men det har visat sig att vår ”sektor” med inriktning på kommersiella lokaler ligger ganska sent i den allmänna konjunkturcykeln, och är inte alls så volatil som andra indikatorer.

Så det är ganska stabilt för er alltså?
– Ja, det måste jag säga. Det märkte vi även i samband med Lehman-kraschen och hela den senaste finanskrisen 2008/2009. Då hade vi ändå en fortsatt hyfsad marknad. Det är inte alls den dramatik som man kan se i andra branscher där orderböckerna nästan bara försvinner.

– Så det är betydligt stabilare för oss. Men självklart så ser vi inte heller en lika stark uppgång just nu som i en tillväxtekonomi.

• Castellums fastighetsbestånd är värt 35 miljarder kronor.

• Fastigheterna ger en ”direktavkastning” (driftsöverskott genom fastighetsvärde) på drygt 7 procent per år.

• I senaste resultatrapporten jämför Castellum direktavkastningen på sina fastigheter med räntan på femåriga statsobligationer.

– Den spreaden har ju aldrig varit större än den är nu, säger Hellström.

Direktavkastningen på Castellums bestånd ger alltså klart högre ”årsränta” än statsobligationerna.

• Uthyrningsgraden i Castellums fastighetsbestånd (andel uthyrd yta) har historiskt legat på toppnivåer kring 92-93 procent. I dagsläget är nivån 88 procent.

Hellström understryker dock att det är en medveten strategi hos Castellum att ha ett fastighetsbestånd där uthyrningsgraden kan höjas.

– Vi ska ju ha lokaler att sälja, så en hög uthyrningsgrad är inget självändamål.

En princip är enligt Hellström att uthyrningsgraden ska nå toppnivåer på toppen av högkonjunkturer, och att ha en lägre uthyrningsgrad när det är på väg att bli en högkonjunktur.

– Vi har alltså ingen målnivå för uthyrningsgraden i sig, utan vårt huvudmål är att skapa tillväxt i förvaltningsresultatet.

Det innebär alltså att Castellum bland annat köper till fastigheter med högre uthyrningsgrad.

– Vi lägger på oss vakanser om vi inte har det själva på vissa orter, antingen genom att vi köper till fastigheter utifrån eller att vi bygger nya fastigheter själva.

Vad gäller Castellums räntebärande lån på 18,5 miljarder kronor så ligger snitträntan kring 4 procent per år under de första nio månaderna 2012. I slutet av september 2012 låg räntan lägre. Det varierar beroende på det allmänna ränteläget.

Hellström för sin del föredrar egentligen hellre en högre ränta eftersom det tyder på att det är en tillväxtekonomi med högre inflation, mer snurr och bättre möjligheter att hyra ut.

– Det är bättre än en situation där man går in i en avmattning i konjunkturen då det blir lite besvärligare att hyra ut. Till viss del får man ”betalt” för ett sådant sämre läge i form av en lägre ränta.

Enligt Hellström är alltså kopplingen väldigt stark mellan utvecklingen för Castellums hyresintäkter och utvecklingen för räntan på lånen.

– Exempelvis efter Lehman-kraschen hösten 2008 var det riktigt besvärligt, men då sjönk också räntan ganska dramatiskt vilket gjorde att vår resultattillväxt blev väldigt bra det året.

Dessutom är Castellums hyreskontrakt utformade med en indexklausul som gör att hyresnivån styrts av inflationstakten.

– Så har du en hög ränta med en underliggande inflation, så får vi tillbaks det i intäkterna.

Problemet är därför när det finns en rädsla och ”tänkt inflation” i ränteantagandena utan att det finns någon underliggande inflation. Då får man betala höga räntor utan att få tillbaks något av det i hyresintäkterna. Men så är läget alltså inte nu, utan snarare tvärtom.

Enligt Hellström pratar folk generellt om att det nu kan bli ytterligare räntesänkningar framöver.

– Tyvärr får man väl säga eftersom det är ett tecken på att ekonomin svalnar av. Det är trevligare när det är tvärtom.

Hellström ser ingen potential att på kort sikt omfinansiera Castellums lån till klart lägre ränta. Det mesta av lånen är lån från de flesta nordiska bankerna.

Om man tar Castellums förvaltningsresultat efter skatt (men exklusive värdeförändringar i fastighetsbeståndet och exklusive rearesultat på sålda fastigheter), så blir det resultatet drygt 7 kronor för de senast rapporterade tolv månaderna (oktober 2011-september 2012).

Det kan alltså jämföras med Castellums börskurs kring 90 kronor, vilket ger ett ”p/e-tal” kring 12.

I så fall kan aktien tyckas billig om Castellum når sitt mål att öka förvaltningsresultatet med 10 procent per år.

Det är 15-20 aktieanalytiker som bevakar Castellum-aktien varav cirka fem utländska analytiker.

De flesta analytikerna har rekommendationen ”behåll” för Castellum-aktien och sedan finns det några med rekommendationen ”köp”, men ingen med någon säljrekommendation vad Hellström vet.
Tidigare i veckan kom Castellums resultatrapport för tredje kvartalet 2012 (i tisdags 16 oktober 2012).

Av rapporten framkom att ”verkställande direktören Håkan Hellström lämnar sin befattning vid kommande årsstämma 21 mars 2013 för att gå i pension”.

Hellström själv kommenterade sin avgång i rapporten:

”Det har varit fantastiskt utvecklande och roligt att ha varit med under alla 18 år sedan Castellum bildades och såsom VD de sista 7 åren. Men jag känner också att det är tid att lämna en exekutiv befattning och lägga mer tid på annat än yrkesrelaterade frågor”, sa han där.

Och Castellums styrelseordförande Charlotte Strömberg gav honom beröm:

”Jag och övriga i styrelsen hade gärna fortsatt samarbetet med Håkan i rollen som verkställande direktör och tycker att det är tråkigt att han lämnar bolaget. Vi tackar Håkan för hans ytterst viktiga bidrag till Castellums utveckling och respekterar samtidigt hans vilja att lämna den operativa yrkesrollen”, säger hon i rapporten.

Processen för att hitta en ny vd för Castellum är nu i full gång och förhoppningen är att en ny vd ska ha hittats ”i god tid före årsstämman”

Realtid.se får tag på Hellström själv.

Du har väl varit med i Castellum ända sedan bolaget startades?
– Ja, jag har varit med sedan 1994. Det har varit fantastiskt att ha varit med under den här perioden. Det har varit en rolig resa, säger han.

På vilka vägar var det som du kom till Castellum?
– Jag har ju inte varit vd ända sedan starten utan blev uppringd av Castellums första vd Thomas Alexandersson som frågade om jag inte ville komma över och börja jobba på ekonomisidan. Så på den vägen är det, och då började jag där 1994. Det var då som själva Castellum bildades även om det fanns olika strukturer sedan tidigare.

– Så jag har varit med sedan starten i Castellum och det har varit fantastiskt att ha varit med på den här utvecklingen med att bygga upp bolaget, finansiera det, börsintroducera det och sedan dessutom ha fått vara vd i Castellum de senaste sju åren.

Castellum utgjordes alltså från början av fastighetsbestånd som var övertagna panter från låntagare till den krisdrabbade Nordbanken i samband med fastighets- och finanskrisen i början på 90-talet?
– Det var övertagna panter från Nordbanken och Götabanken kan man säga.

Nordbankens stora mängder övertagna panter under krisen i form av bolag, fastigheter och andra tillgångar lades i det separata bolaget Securum. Götabankens motsvarighet till Securum hette Retriva.

Eftersom både Nordbanken och Götabanken övertogs av staten under krisen var Securum och Retriva också statligt ägda hanterade av bankstödsnämnden, och Securum och Retriva gick senare samman varav övertagna fastighetstillgångar samlades i Castellum.

Vilka frågor har du fokuserat på under dina år som Castellums vd?
– Som sagt har ju jag varit med sedan starten, så jag har varit med i alla frågor kring bolaget. Jag vill alltså inte påstå att jag började driva några särskilda, nya frågor när jag blev vd. Jag var ju med från början och satte bolagets strategi och struktur. Så det har väl egentligen mest handlat om att fortsätta utveckla Castellum på den redan inslagna vägen, och göra ständiga förbättringar utan några stora förändringar.

– Inom Castellum försöker vi hålla en kontinuitet. För att göra det så måste man samtidigt genomföra många små förändringar, men det har inte varit fråga om några stora förändringar.

I dagsläget är alltså Castellum värt kring 15 miljarder kronor på börsen. Hur mycket var det värt från början? Det var väl inte särskilt mycket?
– Jag tror att det var någonstans kring 2,5 miljarder kronor. Och dessutom har vi genom åren delat ut en ansenlig mängd pengar också i form av aktieutdelningar.

Vad ska du ägna dig åt nu när du går i pension?
– Ja, nu ska jag inte göra någonting som egentligen har att göra med det jag har sysslat med i min yrkesverksamhet under de senaste åren. Det finns mycket att göra utanför yrkesrollen, och jag är en nyfiken person. Det finns mycket ogjort.

Du kommer inte sitta kvar i Castellums styrelse eller så?
– Nej. Det finns en tradition inom Castellum att man som avgången vd inte sitter i styrelsen, och i grund och botten så anser jag att det är bra. Sedan kan det väl finnas skäl till att andra avgångna vd:ar sitter i styrelsen i samma bolag, men som huvudtes är det väl alldeles utmärkt att inte göra det.

Kommer du att delta i processen för att utse din efterträdare?
– Nej, den frågan äger inte jag utan det är en av styrelsens viktigaste uppgifter. Jag deltar inte i det.

Vad tror du man ska för egenskaper för att bli en bra vd för Castellum?
– Det är nästan bättre att du ringer vår styrelseordförande så får du mer kött på benen om det.

Hur gammal är du?
– Jag blir 57 år nästa år.

Då är du fortfarande ung?
– Ja, ja. Jag har mycket roligt framför mig.

Castellum är nu värt 15,4 miljarder kronor på börsen vid nuvarande börskurs kring 90 kronor.

Börskursen har en långsiktigt stigande trend från en kursnivå på under 80 kronor för fem år sedan (hösten 2007).

Under den allmänna finanskrisen 2008/2009 sjönk börskursen till en botten på drygt 40 kronor i början av 2009.

Därefter steg aktien till en topp på nästan 95-100 kronor i maj 2011, rasade sedan till drygt 70 kronor i augusti 2011 varifrån den återhämtat sig till nuvarande nivå kring 90 kronor.

Enligt Castellums resultatrapport för tredje kvartalet 2012 (som kom i tisdags, 16 oktober 2012) har bolaget ett fastighetsbestånd värt 35 miljarder kronor.

Fastighetsbeståndets värde består till 65 procent av kontors- och butikslokaler, till 31 procent av lager- och industrilokaler samt till 4 procent av projekt och mark.

Geografiskt sett är fastigheterna fördelade på de fem regionerna Göteborg 32 procent, Öresundsområdet 21 procent, Stockholm 20 procent, Mälardalen 16 procent, samt ”östra Götaland” 11 procent.

Fastighetsbeståndet finansieras med 18,5 miljarder kronor i räntebärande skulder, det vill säga fastigheternas belåningsgrad uppgår till 52 procent vilket kan anses vara ganska lågt för ett fastighetsbolag.

Artikeln fortsätter nedan 


Annons:


Istället för att hoppas på värdeökningar i fastigheterna är Castellum inriktat på att fastighetsbeståndet ska generera goda kassaflöden, och målet är att bolagets kassaflöde ska ha en tillväxttakt på 10 procent per år.

Så här skriver Castellum om sina finansiella mål enligt den senaste resultatrapporten:

”• Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde, vilket tillsammans med en låg finansiell risk ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning.

• Målet är att kassaflödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%.

• I syfte att nå detta mål skall årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca 1 700 Mkr.

• Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%.

• Försäljning av fastigheter skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning.

• I den operativa verksamheten skall fortlöpande fokuseras på förbättrad produktivitet och effektivitet.”

Största aktieägare i Castellum är privatpersonen Laszlo Szombatfalvy och hans fru Magdalena. De äger tillsammans 6 procent av Castellum. Den ägarandelen är värd 890 miljoner kronor.

Näst största aktieägare är AFA Sjukförsäkrings AB med en ägarandel på 3,3 procent.

Szombatfalvy och hans frus ägarandel har minskat från 6,1 procent i slutet av juni 2012 till 6,0 procent i slutet av september 2012.

AFA Sjukförsäkrings AB har minskat sin ägarandel från 3,5 procent i slutet av juni 2012 till 3,3 procent i slutet av september 2012.
  • Skriv ut artikeln (öppnas i nytt fönster)Skriv ut artikeln
  • Tipsa om artikeln (öppnas i nytt fönster)Tipsa
  • Dela på Facebook (öppnas i nytt fönster)Dela på Facebook

Annons:

Annons:

Annons:

Annons:

 
 

Annons:

 
 

Annons:


Annons: